保利地产2011年报点评:销售有望提速,业绩增长确定性较高

一、公司经营业绩符合预期。2011年公司实现营业收入470.36亿元、净利润65.31亿元，分别同比增长31.04%和32.74%。

二、公司2012-2013年经营业绩有望保持较快增长。截止2011年底，公司预收款709亿元，是2011年营业收入的1.5倍，高度锁定2012年 经营业绩。2011年，公司销售金额同比增长15.65%，领先行业3个百分点，公司产品锁定主流刚性需求，普通住宅成交套数占比达90%，与当前支持首 次置业的政策相符，加之公司以降价为代表的快速周转策略的实施，预计公司未来两年销售业绩将依然实现较快增长。

三、商业地产助力公司业绩提升。2011年，公司实现商业物业销售签约额逾150亿元，而2010年同期公司商业地产收入仅为5亿元。商业地产的快速发展为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了基础。

四、库存压力大，公司储备策略较为审慎。截止2011底，公司存货1521亿元，与同期销售金额的比值为2.08,而2010-2009年这一数值分别为 1.66、1.38,存库增速持续快于销售增速。2011年，公司坚持等量拓展原则，全年新增权益建筑面积677万平米，仅为去年同期的47%。

五、负债比率有所下降，抗风险能力进一步提升。截至2011年底，公司扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了 3.08个百分点。同时，公司有货币资金181亿元，高于短期借款与一年内到期的非流动负债之和139亿元，财务状况整体稳健。

投资策略：公司面向刚需为主的产品策略和加快周转的销售策略契合当前支持首次置业的政策取向，当前信贷实际松动以及首套房利率的下调有利于刚需的持续释放，公司销售业绩有望保持稳步增长。我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者，上调公司评级至“买入”。