陆家嘴:投资收益高,业绩略超预期

2012年一季度业绩每股0.08元，略好于预期：

陆家嘴今日公布2012年1季报，期内实现营业收入5.5亿元，同比增长75.3%；实现净利润1.5亿元，同比大幅增长212.7%，合每股收益0.08元，好于预期主要因投资收益超预期所致。

房地产销售推动收入大幅增长：公司土地批租已于2011年基本结算完毕，但房地产结算收入增长较快，加上出租、酒店业务的稳定贡献，总收入增长75.3%至5.5亿元。

财务状况较为稳健：期末公司在手现金下降29.9%至17.9亿元，净负债率下降5.4个百分点至28.8%，负债率处于行业低位，财务状况稳健。

投资收益好于预期：公司投资收益录得3969万元，同比大幅上升146.6%，主要因期内发生股票处置收益4900万元所致。

财务费用大幅上升，差于预期：主要受期内借款利率上升，以及上年度收到700万元的一次性利息补偿收入影响。

发展趋势：

公司退出土地批租、转为持有物业和出售物业并举的营业模式的战略转型效果正在逐步体现，写字楼及商业物业租赁正走上正轨，未来两年租金收入将保持15%左右的同比增长。2012年公司可售资源丰富，主力销售项目是东银公寓(4.8万方建面)，惠灵顿国际社区(即天津陆家嘴河滨花园1期，约10.8万方建面)两个现房项目以及低容积率的浦江镇项目(楼面价1.7万/平米，9.2万方)。随着公司地产销售步伐加快，商品房结算将成为营业收入主力，但在短期内将难以完全弥补土地批租收入减少带来的营业收入下滑。

估值与建议：

由于公司财务费用超预期，我们小幅调整公司2012和2013年盈利预测至每股0.53元、0.60元。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为23.7和21.3倍，对2012年净资产值有28%的折让，估值相对合理。由于公司商业模式转型中土地批租收入减少的影响，短期内看不到业绩快速反转可能，暂维持“中性”的投资评级。目前B股股价对2012年底净资产值仍折让64%，维持“推荐”评级及1.29美元目标价。