泛海建设2011年报点评:资源优势仍存,业绩释放尚需时日

11年EPS0.06元，净利润2.58亿，同比增110%。每股净资产1.76元，10派0.6元。实现营业收入20.03亿，增23%；毛利率51.3%，净利率12.9%，升4.6、5.3个百分点；期间费用率14.8%，降2.5个百分点。公司由于土地储备优质且地价低廉，属于典型的高毛利公司，但由于是超大盘开发且周转一直较慢导致业绩持续偏低。

11年销售商品现金流入14.07亿，同比降39%。主要是11年公司可售资源不足，樱海园和拉菲花园等受调控影响较大，销售速度一般。2012年预计可售项目将增加，其北京泛海国际社区位于北京朝阳公园附近，属于高档社区，目前本期可售住宅及商业均接近封顶，预计2012年可能将形成可售。

11年开复工面积411万方，同比大增106%；12年计划开复工面积315万方，同比降23%。一方面公司资金面压力偏大，另一方面行业基本面偏紧，公司适时下调了新开工规模。

年末现金8.52亿，真实资产负债率63.2%，净负债率135.6%，财务偏紧。长期借款占总借款比重54.4%，同比下降6.8个百分点，且公司拥有大量大体量长周期项目，公司未来还是需要通过积极销售回款和获取大股东委托借款等方式获取资金。

11年底二级开发项目权益未结建面达到807万方，资源属性突出。11年底预收账款1.51亿元，业绩锁定性弱。

预计12、13年EPS0.11元、0.21元，NAV10元，较股价折53%，估值优势明显。公司在武汉、北京和上海都有大体量二级储备，拿地早，成本优势明显，资源属性突出，提高管理水平和加快开发速度是公司未来业绩获得释放的关键。目标价元，增持评级。