万科A2012年4月销售月报点评：理性销售 低位拿地

公司公布4月月报，2012年4月份公司实现销售面积76.7万平，销售金额74.4亿元，2012年1-4月份累计销售金额385.1亿元；4月份新增加项目5个，总拿地金额11.4亿元。

销售稳健，略低于市场预期。公司2012年4月份销售面积同比增长13.1%，销售金额同比下降5.82%，销售均价9700元，为自2009年7月以来的最低单月销售均价。行业调控继续卓有成效，公司理性定价促进资金回笼。但由于推盘本身不足，因此销售略低于市场预期，料随着推盘增加该情形将得到改善。

资金充沛，开始拿地动作。公司截至一季报货币资金位于历史高点，达390亿元，季度经营性现金流净额大幅为正，净负债率、短借/总资产均位于历史低点，资金充沛。在今年2-3月未拿地之后，公司4月份共获得五个项目，分别位于青岛、唐山、南充、贵阳市。我们认为公司在市场低点适当补充土地储备是必要的。

行业集中度上升，大龙头企业继续受益。在行业基本面底部，企业信贷紧张的情况下，大企业的拿地、拿钱优势继续凸显。我们预计未来龙头公司的品牌溢价将会逐渐显现，公司作为行业第一大龙头，各个方面均表现出色，并不断加强合作开发的模式，是地产龙头股的重要选择，风险提示：调控造成销售速度下降超预期的风险；对公司来说地价的上涨也是一种经营风险。

盈利预测、估值和投资评级：我们维持公司2012/2013年1.12/1.46元/股的业绩预测(2011年EPS0.88元/股)，对应2012/2013年PE8.1/5.8倍，NAV9.65元/股。我们给予公司2012年10倍PE的目标价，即11.20元/股，维持公司“买入”的投资评级。