[中房研协]房企拿地步伐缓慢 土地市场难言回暖

2012-05-08 17:05:53

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-05-08
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

一季度重点城市成交土地溢价率同比大幅下滑 

自2011年1月底“新国八条”出台以来,限购城市房地产市场持续低迷,市场观望气氛浓厚。今年一季度,随着部分城市政策微调带来的预期、信贷政策的结构性放松以及企业促销力度的加大,使得市场成交有所回暖。但高企的存货以及前期低迷的销售,使得大多数企业资金链持续紧张,拿地步伐减缓。一季度十大重点城市[1]土地市场成交面积同比微跌,但溢价率远低于去年同期。

一、一季度土地市场成交分析 

1、成交面积同比持平,成交金额同比下滑近三成 

2012年第一季度,十大重点城市成交土地总占地面积1480.97万平方米,同比下滑1.8%;总建筑面积3927.65万平方米,同比上涨4.1%;总成交金额769.75亿元,同比下滑28.0%。成交面积的同比下滑主要因为限购、限贷、限价政策之下,重点城市市场成交量持续下行,企业通过拉长开发周期、减少开工及拿地以应对调控。同时,成交金额下滑幅度远高于成交面积的减幅,也表明当前土地成交价格下滑明显,土地溢价率降低。

 

2、商品住宅用地占比逐季下滑 

从重点城市成交总占地面积的结构变化上看,2011年以来,商品住宅用地占比逐季下滑,今年第一季度占比为74.9%,比去年同期下滑7个百分点;而商业、办公用地占比则上升了7个百分点。商品住宅市场历来是房地产调控主要阵地,近几年出台的相关政策均主要指向商品住宅市场,商业、办公市场在屡次调控中均能“置身事外”,这也使得有实力的企业加大商业、办公市场投入,通过多元化布局规避政策风险。

3、土地成交价格整体呈下滑态势

今年一季度十大重点城市土地单价为5198元/平方米,同比下滑26.7%;土地楼面地价为1960元/平方米,同比下滑30.8%。土地成交单价自2011年第三季度以来,一直处于下滑态势。价格下滑一方面源于地方政府在成交压力之下,主动调低出让底价,吸引开发企业出手拿地;另一方面,在当前市场条件之下,企业竞价那地情况大幅减少,低溢价率地块占比上升。

4、土地溢价率呈下滑态势

重点城市成交土地总溢价率从2011年1月的36.7%,降到2011年12月的0.6%。今年1月、2月、3月总溢价率分别为0.9%、0.9%、3.9%,仍处低溢价率阶段。从不同溢价率地块占比变化看,溢价率低于10%的地块占比逐季上升,溢价率超过50%地块逐季下滑。今年一季度溢价率高于100%的地块数仅占0.8%,去年同期占12.2%,底价、低价成交渐成主流。

二、土地市场预判

短期内土地市场仍难言回暖。当前房地产调控政策难言放松,4月13日,国务院常务会议指出,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。在此条件之下,各地虽有放松调控的动机,但明令放松的城市很难出现。在成交仍未明显回升,政策调控依旧的情况之下,企业拿地的步伐仍会继续迟缓。当前极低的溢价率也表明企业对于地价总体依然偏高。

整体低溢价率态势将会持续。低价、底价成交仍会是短期内土地市场的主流,主要仍在于当前的政策调控。这其中,也不排除地方政府推出的部分优质地块会出现高溢价情况,但整体低溢价率情况将持续。土地成交价格将维持低位,一方面因为低价成交多,另一方面则是因为一二线城市城郊土地、三四线城市土地成交占比将会上升。

商办土地成交占比继续上扬。商业、办公市场未受政策调控影响的先天优势,使得商业、办公用地对开发企业的吸引力将会持续。但当前部分城市过多的商办用地供应也为未来市场发展带来隐患。


[1] 十大重点城市含北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、重庆。土地成交主要分析商业、办公、住宅等经营性用地成交情况。

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