[国泰君安]推货上升＋降准＋地方政策放松 地产行情持续

【房地产行业研究报告内容摘要】

一手房销量单周环比：整体环比上升20%，其中一线城市上升28%，二线上升18%，三线上升13%。

一手房销量单周同比：整体同比上升31%，其中一线城市上升12%，二线城市上升63%，三线城市上升6%。

一手房销量累计同比：整体累计同比下降6%，其中一线城市下降10%，二线城市上升6%，三线城市下降13%。

一手房价格：整体成交均价环比下降1%，其中一线城市下降6%，二线城市上升4%，三线城市上升1%。

二手房销量：二手房销量环比上升22%，同比上升8%。

库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比持平，同比上升44%，相比2010年4月低点上升76%。

去化时间：15个城市新房去化时间从11年初7个月上升至14个月。

单周去化率：15个典型城市单周去化率88%。

板块估值安全边际：12年PE主流公司11倍，RNAV折31%。一线9倍，RNAV折22%；二线11倍，RNAV折30%；三线12倍，RNAV折22%；地产+X11倍，RNAV折39%；商业PE14倍，RNAV折36%。

央行第三度降准带来的货币信贷宽松将使按揭款额度增加，有利于首套住宅按揭贷款优惠继续推进，将有效促进销量的上升，地产股将明显受益。央行公布从2012年5月18日起，下调存款准备金率0.5个百分点。我们判断未来利率整体下浮的趋势不会改变，会逐步从一线城市向二三线、全国蔓延，这将有效提升刚性需求购房者的购买力。

我们草根调研表明5月各开发商推盘均将上升，即使去化率可能将略降，但销量仍可保持或小幅上升。在加大推盘的情况下，库存将持续上升，开发商销售压力持续加大，预计开发商仍将以价换量。

我们维持房地产调控政策已于去年10月转向的判断不变，基本面仍在调整阶段。近期政策微调表明地方政府的支持态度，改变购房者的预期：“一刀切”调控政策将完善、优化，合理的购房需求得到政策鼓励。

政策面见顶趋松明确，政策的修正速度、幅度取决于基本面的下探速度。核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期，将视基本面的调整速度和程度逐步转向。

维持行业增持。政策、基本面向上态势明确。建议以一二线龙头作为核心配置，如保利、金地、招地、万科、北京城建、云南城投、阳光股份、金科股份、首开、鲁商置业、中南建设、建发股份、华侨城等