[中房研协]当前房地产市场形势及下半年走势预判

当前房地产市场形势及下半年走势预判

回建强

一、今年以来房地产市场运行情况

1、三分之二左右大中城市新建商品住房价格环比同比下降，5月份房价同比跌幅有所扩大

据国家统计局数据，5月份新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格指数变化情况，70大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

同比价格指数变化情况，70大中城市中，价格下降的城市有55个，比4月份增加了9个；上涨的城市有15个，涨幅均未超过1.4%。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有14个。

70大中城市价格指数算术平均得到综合指数，2-5月份新建商品住房价格环比变化幅度分别为-0.1%、-0.3%、-0.26%和-0.13%，前五个月全国房价呈现逐月环比下降态势；2-5月新建商品住房价格同比变化幅度分别为0.12%、-0.47%、-1.03%和-1.32%，前五个月全国房价同比由正转负，且跌幅在5月份进一步扩大；2-5月新建商品住房价格定基变化幅度分别为3.89%、3.58%、3.32%和3.19%，显示前五个月房价相对2010年依然保持了微幅上涨，但涨幅逐月回落。

二手房价格指数变化情况，2-5月份，综合环比指数幅度变化分别为-0.2%、-0.11%、-0.18%和-0.06%，环比持续为负；同比分别为-1.37%、-1.6%、-1.9%和-1.99%，二手房价格下降幅度逐月扩大。比较看，二手房价格调整幅度要大于新房。

2、前5月全国商品房销售面积及金额总体同比回落，但5-6月份环比回升

国家统计局数据显示，1-5月全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%。

从单月走势看，3-5月份商品房销售量分别为8235、6322.51和7290.34万平方米，呈现3月份成交回升，4月份明显下调，5月份再度回升的态势。各方反映随着货币政策预调微调逐步深化，6月份上半月房地产市场成交也延续了5月份的回升态势。

3、房地产投资同比增幅连续10个月回落，新开工连续两月负增长

1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点，较2011年1-7月份回落15.1个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速比1-4月份回落0.3个百分点。从2011年7月起，商品房开发投资累计同比增幅连续10个月回落。

1-5月份，房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点，出现连续两个月的负增长；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点；其中，住宅竣工面积21815万平方米，增长26.5%，增速回落3.6个百分点。

4、土地购置面积和成交价款均明显下降，十大城市调整幅度更大

国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。

根据中国房产信息集团的统计，2012年5月，十大重点城市(北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳、重庆、成都、武汉)土地成交总占地面积为205.58万平方米，同比下降33%，成交总金额为91.21亿元，同比下降50%。从全国十大城市来看，土地市场成交冷清，北上广等一线城市土地成交面积均出现同比、环比下跌，尤其是北京今年5月经营性用地成交为零。十大城市土地市场下调的程度甚于全国整体水平。

5、企业到位资金增幅总体保持回落态势，国内贷款占比持续减小

1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%。虽然1-5月份企业到位资金相对1-4月份增幅有微幅提升，但从近9个月的走势看，企业资金来源增幅呈现整体回落。

资金来源占比看，国内贷款占比近三个月出现了连续下降的情况，其他资金占比则逐月上升。这在一定程度上反映了国内金融机构对房地产开发授信审核依然很严，开发企业为了维持现金流，不得不寻求信托、私募基金，甚至民间高利贷等其他资金来源。

6、全国商品房存量基本处于合理水平，重点城市存量消化周期回落

据国家统计局数据，1-5月全国商品房待售面积30740万平方米，同比增长33.6%，较1-4月增加432万平方米，增幅上升0.2个百分点。其中住宅待售面积为19721万平方米，同比增长43.7%，办公楼和商业营业用房则分别增长16.6%和16.9%。整体看，全国商品房待售面积的消化周期为5.3个月(计算方法是5月末存量面积除以今年前五个月的销售均量)，基本处于合理范围内。

根据中国房产信息集团提供的数据，全国重点城市中，天津、上海、武汉、北京5月底的存量商品住宅分别达到1809、952、990和1021万平方米，对应消化周期分别达到34.4、16.8、15.2和14.7个月。除天津外，其他城市的存量消化周期都较前期有所收窄，库存压力开始减轻。

主要原因是，一方面5月份以来房地产市场成交量开始上升，首套自住购房需求和改善性需求开始回升；另一方面，企业新开工和投资开始回落，市场新增供应量速度放缓。

二、当前房地产业发展中需要关注的几个问题

1、限购政策执行面临各方压力，但下半年难有实质性松动

在宏观经济数据欠佳的大背景下，中央进一步强调“稳增长”为首要政策目标。货币政策和财税政策陆续跟进，随着三年来首次央行降息，货币政策微调的力度和频次也越来越大，重启投资拉动经济增长也成为一个重要选项。房地产业作为宏观经济的重要支柱产业，其地位和作用不容忽视。房地产业对地方经济和财政的支持作用更加明显。近一段时间以来，有一些地方在放宽公积金购房贷款方面对房地产政策实行了微调，对居民购买自住性住房起到了支持作用。

2、成交量有可能继续上升，但房价大涨的机率不大

全国数据层面表现出了楼市在5月份出现反弹的迹象，在城市层面表现更加突出一些。太原、长春、无锡、厦门、南昌、武汉、贵阳和西安等二线城市前5个月住宅销量同比增长超过了25%，其中太原、厦门和贵阳的增幅则超过或接近50%。一线城市中，北京和深圳出现了小幅上涨。数据显示部分二线城市的成交反弹明显强于一线城市。

这种情况出现的原因主要有：二三线城市地方政府进行政策微调比较积极，即便在政策敏感期，依然不断出台各种形势的购房优惠措施；二三线城市是当前我国城市化运动的主要集中地，相对一线城市比较严格的户籍管制，二三线城市吸引了更多富裕起来的农民进城买房。这部分需求是推动住房成交量上升的主要力量。

综合看，5月份以来，房地产市场在利好因素推动下，成交量出现了反弹。这主要是在开发商降价行为刺激下市场内生性需求的集中释放。当然，一个不容忽视的问题是，个别地方和少数楼盘在市场稍有回暖后，一些促销手段也逐步取消，开盘价格甚至有所上升，一些楼盘开盘现场再次出现排队现象。但以首套自住需求和部分改善需求推动的市场行情，不会导致房价非理性上涨局面出现。

3、土地市场交易冷清，住宅用地供应占比较少

一方面，出于调控政策依然紧缩、资金紧张等原因，大部分开发商仍是压缩拿地额度或缓开工不拿地。另一方面，地方政府为避免流标过多，放缓了土地供应节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。

北京中原地产统计数据显示，截至五月末北京今年仅出让63宗地块，其中工业内地块就有43宗，规划建筑面积高达230万平米，占比达47.52%，而住宅类地块建面占比仅为25.71%，两者比例分别创下历史新高和新低。

4、开发企业资金链仍较紧张，部分企业下半年有望逐步缓解

虽然央行不断通过数量和价格工具增加市场资金流动性，但这些流动性并没有大量进入房地产业。房地产企业面临的资金压力仍然很大。无论企业大小，都面临缺钱的压力与尴尬。从目前情况看，企业缺钱有两个主要表现：一是大型企业为了求生存，谋发展，开始转让股份，与更加有经验和资金的企业合作；二是不少中小企业直接破产倒闭，主要原因是企业为筹集资金被迫借高利贷，在市场销售遇阻的情况下，容易导致资金链断裂破产。

开发企业资金短缺导致企业投资意愿下降、项目延迟开工，甚至企业破产倒闭，在一定程度上影响了后续商品房的供应，如果市场继续回暖，很可能造成价格的向上异常波动。

5、保障房建设与分配面临挑战

按计划，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。住建部数据显示，截至5月底，已开工346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，完成投资3895亿元。

不过，保障性安居工程总体稳步推进的同时，一些城市的保障房建设则出现了明显下降。全国政协外事委员会副主任卢文端透露了城市保障房建设下降的一组数字：广州下降47%、深圳下降52%、上海下降38%、北京下降20%。二三线城市如武汉、成都、无锡、苏州等地都有明显下降。卢文端建议，有关方面应着力破解保障房建设在资金筹措等各方面的困难，出台更多有利政策为保障房建设融资护航，引导保险资金、全国社保基金、民间资金等“倾力加盟”保障房建设。

由此可见，保障房建设面临的问题依然突出。资金短缺是当前相对突出的问题。而各地保障房建设不规范，特权房、“官适房”、集资房等不公平合理现象不断冲击保障房分配制度；保障房质量问题更加值得关注，在普通商品房质量也层出不穷的大背景下，保障房的建设质量问题更加突出。

6、开发企业集中投资商业地产风险大于收益

房地产实行紧缩调控政策以来，以往以住宅开发为主的房地产企业不得不寻求转型。商业地产(广义商业地产包括办公楼、商业营业用房、旅游地产及工业用地上建设商业运营性质的产业地产等)由于不存在限购问题，且商业地产在我国经济发展过程中表现出的开发潜力，吸引了大批的开发企业进驻。

但需要注意的是，商业地产在整个房地产业的产业比重有一定的规律，如果开发企业集中投资，那么大量的商业地产供应必然导致市场超前发展，投资收益率下降，企业经营风险更大。另外，商业地产的开发与住宅开发需要的人才、技术、管理完全不同，商业地产的开发与经营较住宅更加复杂，专业度和经验要求更高。因此在没有充分的相关资源准备情况下，企业贸然进入商业地产开发领域，同样风险巨大。

7、三四线城市虚高房价开始回落

三四线城市在中国城市化进程和房地产业发展中扮演比较尴尬的角色。前两年在一二线城市房地产价格上涨的带动，及土地财富、税收增长的示范效应下，三四线城市也开始积极发展房地产业，积极引入开发商的参与。而一二线城市房地产市场执行限购政策后，投资投机需求一度涌入三四线城市房价的快速增长，乃至虚高，比如鄂尔多斯、温州等三线城市就是典型的资金推动型市场。

三四线城市价格虚高在遭遇经济危机，特别是流动性不足的情况，房价虚高的情况立即发生逆转。近一年来鄂尔多斯房地产市场的衰落就是这种情况的现实体现。实际上根据中房信的月度项目价格监测，当前阶段项目降价幅度最大，恰恰集中在三四线城市，包括一些二线城市。一些项目的折扣达到了6折，几乎是在亏本销售，将价格拉低至成本红线。

从产业发展的角度，三四线城市房地产价格回归，符合市场规律，无论是一二线城市，还是三四线城市，支撑市场的不应是投资投机资金，而是真实的需求。在市场僵持阶段，企业采取以价换量的策略无疑是明智的。

地方政府能够从虚幻的房地产大开发的梦境中醒过来，踏踏实实从实业做起，遵从经济发展规律，改善就业条件，做实城市化率，这样房地产市场的春天才能真正到来。

三、下半年行业运行走势的预判

政策走势预判：随着中国政府将“稳增长”作为首要政策目标，估计地方政府会继续处理好房地产在“稳增长”与“保民生”之间的平稳，对自住性需求继续会采取支持政策，但从中央政府考虑，限购政策仍不会有松动。

房产市场预判：成交量可能继续上升，但房价不会重蹈2009年的覆辙，出现大规模、大范围的非理性上涨。只要国家不取消限购政策，继续限制投资投机性购房需求，房价大幅度上涨的基础并不存在。

土地市场预判：土地市场的冷暖关系到未来一段时间商品房供应的盈缺。今年前5个月土地成交低迷，今年全年土地供应计划很难完成，为了避免出现明年商品房市场供应的短缺，下半年土地部门一方面要加大对闲置土地的查处力度，另一方面要继续把握土地的供应节奏。

企业运营预判：随着货币政策的微调，企业贷款成本将有效降低，国内贷款投向也更加注重保障性安居工程建设和普通商品房的建设。随着市场的回暖，大型企业资金链紧张的局面将逐步消失，高周转率策略的企业首先解压。中小企业由于区域市场和经营范围的限制，面临整合和转型的压力。

房价走势预判：随着政策面触底，市场成交量也结构性反弹，显示整体市场探底触底基本成功，接下来商品房价格也将实现一个触底并稳定发展的过程。预计70大中城市新建商品住房价格指数，同比环比回落和持平的城市数在二季度末达到最大，其后随着首套自住需求和首套改善住房需求的逐步释放，房价也将触底反弹。