[世联地产]预期持续改善 促使需求升温

预期持续改善  促使需求升温

2012-6-29

经历了近三个季度的冬天之后，房地产市场在2012年的3月份迎来了春天，回暖趋势目前仍未见消减，6月份的成交量预计依然乐观。借回暖的东风，全国各地房地产市场成交量也迎来成交高峰，且近期入市价格实惠的新盘均实现了开盘热销。

市场迅速回暖，离不开自年初以来一系列利好的推动

银行信贷方面，今年的2月份和5月份央行两次下调存款准备金率，银行流动性得以改善，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣重出江湖。6月8日的利率下调同样起到了降低购房成本的效果。

房地产政策方面，到目前为止，已经有三十多个地方政府对房地产政策进行了微调，调整范围包括上调住房公积金贷款额度及首付比例、交易税费减免、购房补贴等。调整内容虽未涉及“限购”这个核心政策，但政策放松仍然给当地市场带来了实质性的利好，促进了成交量的回升。

中央调控总基调不变，稳定市场预期是首要任务

政策虽然有所松动，但房地产调控的“限购”政策未有丝毫放松。近期宏观经济政策放松和房地产调控松绑的传言不绝于耳，对购房者的预期产生了十分明显的影响，成为促使成交量回暖的重要推手。传言不断的现实来源主要有以下两点：

一、经济增速大幅下降。2012年第1季度，GDP增速已降至8.1%；综合各类指标判断，第2季度GDP增速仍不乐观。经济增速大幅下降风险增加，市场担心政府可能重启房地产这台GDP引擎，各种经济刺激计划也可能出台，而近期存款准备金率和利率的下调也强化了这种预期。

二、房地产调控导致地方政府土地收入大幅减少，地方政府债务问题更为突显。地方政府作为本轮调控的“受害者”之一，其土地出让金收入和房地产相关税收大幅下降，巨额地方政府债务面临着较大的违约风险；房地产投资增速的下降，也让地方政府难以实现预定的经济增长目标。地方政府放松调控的意图日渐明显，中央的坚持调控决心面临着来自地方政府的强大压力。

购房者预期似乎又开始好转起来。央行最新发布的二季度储户问卷调查报告精确反映了市场预期的转变：对于三季度房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点，虽低于去年同期15.8个百分点，仍处于2009年以来的较低水平；未来3个月内准备出手购房的居民占比达15.7%，较上季提高1.6个百分点，创两年来的新高。在这种预期的支配下，部分购房者放弃观望入市购房，成交量的回升是必然的结果。

成交量回暖，市场中涨价的预期也在不断升温。政府为稳定预期，频繁重申房地产调控不会动摇。

成交量上扬带来价格上涨压力，令市场颇为担心

基于目前的形势，世联地产研究认为，不管是宏观经济政策还是房地产调控政策都难以出现大幅度的松动。宏观经济政策方面，由于长期通货膨胀的风险难以消除，决定了本轮货币政策放松尺度有限；巨额的地方政府债务，决定了地方政府很难再次过度地加杠杆，因此大规模的投资增长难以实现。此外，房地产调控也被政府提高到了调整经济结构甚至于稳定民心的政治高度，除非经济增长完全无法保证，否则房地产调控仍然难以松绑。

市场对房价的预期，“看跌”的心态逐步得到改善。对未来房价的稳定预期，能促进市场成交量维持稳定。价格稳定(或者下降)基础上的成交量回暖，是中央政府最愿意看到的调控效果。但如果成交量的回暖重新带来了房价上涨的压力，政府逐步趋松的政策有可能受抑。这令当下市场颇为担心。

【撰写 世联地产市场研究部】