[世邦魏理仕]主要城市优质物流设施保持稳健增长

世邦魏理仕发布《2012年第二季度中国市场指数报告》

受电子商务、快速消费品需求带动

主要城市优质物流设施保持稳健增长

2012年7月16日，北京—世邦魏理仕近日发布《2012年第二季度中国市场指数报告》。报告显示，本季度中，优质物流设施需求保持旺盛，北方五个城市物流物业市场持续之前的涨势。写字楼租金市场呈现分化格局，其中，中西部地区优质写字楼需求仍然旺盛，华东及华北地区增长趋缓，华南地区则呈现下降态势。在住宅市场，由于整体住宅市场氛围的改善，高端住宅市场出现回暖现象。本季度，优质商铺市场除了华东市场表现活跃之外，其余各地市场均表现持平或略有下降。

华北市场—2012年第二季度，五个北方城市的写字楼市场增长趋缓。由于新增供应的高品质和一些项目的品质提升，二线城市办公楼租金普遍呈现增长， 其中沈阳和大连的表现最为突出，季度增长分别达到5.7%和4.3%。但同时青岛，大连，天津的空置率均维持较高水平，分别为14.6%，11.9%和15.8%。本季度只有大连有新增供应，但未来几个季度青岛和天津将有大量新项目上市，这将给市场带来较大压力。北京本季度办公楼市场增速明显放缓，租金季度增幅仅为3.7%，空置率则持续下降至4.0%。

本季度由于整体住宅市场氛围的改善，高端住宅市场也出现回暖现象，成交有所回升，但除了大连之外，其价格波动较小。大连高端住宅的平均售价在本季度录得4.4%的按季增长， 远高于其他城市。在本季度，高端公寓租赁市场的租金普遍微涨，其中天津上涨幅度最大，达到了0.9%的季度增长。

本季度，北方五城市零售市场租金基本呈现下降态势。这主要是源于较低租金的新项目入市，打压了市场整体租金水平。其中大连在本季度有10万多平方米的新增项目，从而令到季度租金跌幅达到8.6%。 其他城市的市场平均租金下调幅度则在1.8%到2.8%之间。由于大量新增项目，大部分城市的市场空置率均有不同程度的上升。沈阳本季度空置率高达17.8%，主要来自于15.7万平方米的新增项目。

在2012年第二季度，北方五个城市的物流物业市场持续之前的涨势。租金上升幅度为0.5%到3.8%不等。其中二线城市市场扩张速度明显高于北京。这不但反映在租金增长的幅度，同时也反映在工业用地交易量和土地价格的增长。

华东市场—2012年二季度，华东各城市写字楼租金涨势普遍放缓。由于部分行业跨国公司需求增速的放缓以及非核心商圈项目的增加，上海优质写字楼租金涨幅从上季度的0.5%进一步收窄至0.3%。作为宁波办公楼市场主要需求来源之一的外贸和航运业，其放缓态势则导致宁波写字楼租金环比下降1.9%。杭州优质写字楼平均租金与上季度持平，南京市场平均租金则环比上涨2.0%。

由于住宅项目打折促销活动本季度仍在继续，华东各城市高档住宅平均报价均有所下调，环比降幅仍较为温和，为0.4%至1.2%不等。同时，受到央行降息和首套房优惠政策的推动，各城市市场氛围以及住宅成交量均有所回升。四城市高档住宅租赁市场表现不一，其中，上海和南京平均租金分别上涨0.3%和0.2%，而杭州和宁波则分别有所下调。

优质商铺首层平均租金稳步上升，上海、杭州、南京和宁波环比分别上涨0.7%，1.4%，0.8%和0.7%。除宁波外，本季度各城市都有新增供应入市，使这些城市优质商铺市场空置率略有上升，而一些存量项目为了吸引更多的客流也开始对原有品牌进行调整。

华东区域优质物流设施需求仍然旺盛，尤其是在快速消费品，电子商务和生产型企业区域配送等行业。上海、杭州和南京物流设施平均租金二季度环比分别上涨0.7%，3.8%和1.1%，但受上半年外贸和航运企业经营状况欠佳等因素的影响，宁波物流设施租金在二季度下降了1.1%。

华南市场—2012年二季度，由于新增供应持续，华南区优质写字楼租金普遍出现下降态势。其中，深圳优质写字楼租金止住了连续十个季度的上涨，在本季度末转为0.9%的季度跌幅。而广州则由于整体空置率较高，尤其是珠江新城的空置面积较多，以及未来该区域仍有大量新增供应的预期下，造成幅度较大的3.4%的环比租金下跌，而租金的下降也促使部分对价格敏感型的租户趁低吸纳优质办公空间，令大宗租赁成交有所增多。

同华北及华东市场相类似，华南区一手高档住宅成交趋于回暖，市场氛围明显改善。广州的成交价格仍然保持平稳，录得环比微涨0.9%。而深圳开发商则继续采取以价促量的销售策略，令高档住宅一手价格延续一季度的下降趋势，环比下降1.5%。另一方面，本季度高档住宅租赁成交放缓，广州租金大致保持不变，深圳环比上涨0.7%。

华南区优质商业物业市场表现分化格局，广州新增供应充足，租金上涨乏力，本季度仅录得0.2%的环比增幅。而深圳由于缺少新增供应，租金保持稳健增长，录得2.3%的季度增幅。季内，海外零售商继续积极地在两地扩张，尤其是深圳市场，受到国际快速时装品牌的青睐，扩张的触角已至关外，而苹果亦选择益田假日广场开设其华南区第一家分店。

优质物流设施方面，由于深圳更多受外部经济的影响，广州市场表现优于深圳。广州优质仓储设施持续受到电子商务网商和以内需为主的制造企业的青睐，大宗成交频现，即使是非物流核心区的新增供应均能得到快速吸纳。由于新增供应位于仓储租金相对低的广州北部，本季度，广州优质物流设施的租金环比微降0.8%。而深圳的仓储设施则受外部需求疲软的影响，市场成交疲软，租金保持不变。

华中及华西市场—二季度，中西部地区优质写字楼需求仍然旺盛。四城市租金都保持增长趋势，新增高品质项目也取得了良好的预租表现。受到高品质项目入市的推动，本季度，重庆写字楼平均租金大幅上涨6.4%。但与此同时，大体量的新增供应也使重庆及成都写字楼空置率在本季继续攀升。

就高档住宅市场方面而言，在降息和首套房优惠政策等利好因素的刺激下，二季度中西部城市住宅成交量成体呈反弹趋势。但四个城市的价格表现不一，其中，成都和西安高档公寓售价继续小幅环比下降0.6%和1.5%；本季度，武汉和重庆的高档公寓售价分别录得0.9%和1.3%的增长。

本季度西安、重庆和成都优质商铺市场租金环比基本持平，而新增供应的稀缺带动武汉优质商铺租金本季上涨3.9%。成都万象城于季内开业，为成都带来超过30个新品牌。GAP和Sophora等国际零售商继续表现出在中西部城市扩张的浓厚兴趣。

二季度，成都、重庆和西安的物流设施租金分别上涨0.8%、2.4%和2.2%，而武汉的租金则保持平稳。物流设施租金的上涨在相当程度上由随着制造商在中西部地区的投资的不断增加，所产生的物流设施需求在相当程度上推动了物流设施租金的上涨。本季度，全球领先的发动机缸盖生产商之一在重庆开工建设其在中国的第二大生产设施。

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