[今日评论]绿城重回土地市场 拿地为稳市场占有率

(评论员/杨晶晶)7月25日，绿城旗下子公司上海绿顺房地产开发有限公司经过激烈竞拍，以16.44亿摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，平均楼面价15054元/平米，相比12.01亿元的起始价溢价36.86%。据悉，该地块为重新挂牌出让，2011年12月上海国土局曾挂牌出让该地块，起始总价15.83亿元，起始楼面价14500元/平米，最终该地块因无人竞拍而终止出让。

一、外援支持，业绩提升，企业拿地具备充足资金条件

2011年，房地产调控对企业的影响不言而喻，其中，先后经历了“收购门”、“信托门”、“退市门”及“破产门”的绿城被推上了行业的风头浪尖，成为楼市调控的“风向标”，在一系列事件后，2011年12月9日，绿城以人民币7000万元将所持杭州绿城墅园的35%股权转让他人，拉开了企业股权出售缓解资金压力的序幕，此后，随着SOHO中国、九龙仓及融创中国等房企加入，绿城进入了“涅槃重生“阶段。

九龙仓及融创中国是绿城合作最为紧密的两家房企，前者直接入股绿城，后者收购绿城旗下项目股权，有效缓解绿城所面临的资金困境，也搭建了企业双方共赢局面。今年6月9日，绿城与九龙仓达成协议，以24.6%的股权换取九龙仓51亿港元入股，仅半个月后，融创中国便用33.72亿元人民币获取绿城旗下上海玫瑰园、苏州御园等9个项目一半的话语权。通过这两次合作，在一个月的时间，绿城获取较为充足的资金支持。

不过，在绿城卖股权、卖项目的同时，其销售业绩也在提升。据CRIC监测数据显示，2012年6月，绿城实现销售金额85.1亿元，同、环比均大幅上涨，首6月累计销售金额达到219.5亿元，完成全年400亿元销售目标的55%，是少数超额完成销售销售目标的房企之一，为企业拿地增加了底气。

二、区域发展潜力巨大保证盈利空间，合作拿地有效降低风险

唐镇新市镇地块是续去年10月之后，绿城首次拿下的土地，该板块区域规划却决定着其未来巨大的发展潜力。政府重点打造，将是张江大产业区的后花园，浦东发展的新热点。唐镇定位是张江工业区未来核心的居住和办公商业区，而新市镇规划起步较晚，与其他区域相比，新市镇代表着唐镇板块的一方净土，城市中的最后的无污染区，对张江区域上班族来说，也是休闲、娱乐的好去处。除此，位于该板块的上海迪斯尼也已开工动土，最快于2014年启用，唐镇的潜在价值毋庸置疑。

另一方面，合作拿地也降低了企业投资风险，保证其盈利空间。从项目权益来看，绿城担当50%的权益，实质所需要支付的土地金额为8.22亿元，有效减少拿地成本。从周边项目情况来看，2009年绿城拿下的玉兰花园项目当时楼板价为19040元/平米，售价在6万元/平米，而此次楼板价为15054元/平米，相差近4000元，存在较大盈利空间。

三、绿城上海项目多遇尴尬，再度拿地为稳住市场占有率

与融创成立合营公司仅一个月，绿城拿地的首个目标是上海市场，其中的原因与唐镇可期的发展潜力有关，也与企业旗下上海项目连连“失利”不无关系。

据了解，目前绿城在上海在售的项目有3个，分别为绿城·黄浦湾、绿城·玉兰花园及上海·绿城玫瑰园，其产品多定位于高端，在严厉的限购政策下，销售状况也直线下滑，2011年一度销售萎靡，即使到2012年有所改善，也不理想。CRIC监测数据显示，今年首6月，三个在售项目累计销售套数不足百套，其中，绿城·玉兰花园销售套数最多，为62套，而被爆出7折促销的绿城·黄浦湾6个月中仅售出8套房源，绿城上海项目销售压力徒增。

除此，分析绿城上海项目销售金额占比情况，也可以发现，总体上说，2012年以来绿城在上海的销售业绩呈下滑趋势。在一季度时，销售金额占比直线下滑，从1月份的17.7%降至14.5%，二季度，在金融政策放松及刚性需求逐步释放影响下，项目销售加快，5月份销售金额占比飙升至27.7%，然而，进入6月份，这个比例却下滑至11.4%，反映出企业市场占有率在下降。长三角区域是绿城的大本营，而上海是大本营中的重点阵地，市场占有率关乎着企业未来的生存，虽然绿城在上海遇到尴尬，但为了企业健康发展着想，必须回归土地市场再度出手。