[今日评论]银监会担忧贷款质量恶化 房企欲渡难关仍须快销

(评论员/朱一鸣)近日有消息称，由于开发商贷款质量有恶化迹象，中国银监会要求银行敦促开发商加快住宅销售。如果银行估计开发商偿还一年到内到期的贷款面临困难，银行必须要求开发商增加抵押物，或者出售项目、股权等，以降低自身风险。

银监会担忧贷款质量，房企间分化依然严重

众所周知，今年以来经济下行的压力使包括房地产行业在内的一些行业资产质量不断恶化，银监会多次发文要求银行提高风险防范意识，从严审批房地产等行业的贷款发放。显然，银监会是从银行的风险防范角度来考虑这个问题的：对各类债务兑付高峰的来临、下半年商品房成交量的重新下滑、房地产调控政策将再度收紧的担忧，都让监管部门时刻警惕银行信用风险的发生。因此，房地产企业潜在的资金危机并未消除。但这并不意味着，房企的整体现金流情况仍处于恶化的态势。

数据显示，140家A股上市房企资金状况正在好转：从目前公布的40多家房企中报来看，货币资金与短期有息债的比值达到了1.4，远高于今年一季度的水平。而从负债结构来看，长期债务的比重也较一季度扩大，短期偿债压力下降，留给房企更长的一段缓冲期。我们相信，存在贷款质量恶化、资金链依然紧绷的还是那些不按照事务客观发展规律、拿地和销售踏不准节奏的小型房企。房企经营上的差距仍然在不断分化。

销售回款为资金流入主要来源，渡资金难关仍须加快销售

至于银监会要求银行敦促开发商加快住宅销售的速度，笔者表示非常赞同。销售回款渠道是房企资金流入主要来源。如果把房企“拿地、开发、销售、回款”的产品开发过程比作“体内循环”，那么在每个环节都处于相同节奏的情况下，这样的循环过程将处于良性健康的状态。一旦“销售”这一环节出了状况，房企不得不从外部融资获取资金，如若“销售”环节的问题得不到改善，整个循环系统将出现崩溃。

数据也表明，销售回款是房企获得资金的主要渠道，并且比重有不断上升的趋势(附图)。除了每年的一季度的春节因素使销售回款的比重较低之外，房地产企业销售回款的现金流入比重基本呈现逐年上升的态势。从图中还可以看到，2008年和2010年销售回款作用不明显：2008年整年低于1的水平，说明房地产企业现金来源主要依靠融资流入。2012年上半年，已公布中报的40多家房企销售回款的现金流入与融资现金流入之比达到了1.71，也就是说，房企销售回款产生的资金流入占资金总流入的六成以上。虽然房企中报没有披露完，而且该指标的上升也有房价上涨带来的土地和物业升值因素，但并不能改变在融资成本上升的背景下，销售回款对房地产企业抗风险、促增长、谋发展起到的积极作用的现实。因此，在行业自有资金有限的背景下，通过加速销售来回补企业正常运转所需的流动性仍然是大势所趋。