[今日评论]淡季不淡市场高位盘整

淡季不淡市场高位盘整，后市回暖取决于体系外因素

(评论员/杨晨青)7、8月份时逢房地产市场的传统销售淡季，从成交数据来看，十大重点城市进入7月份、尤其是8月份以后周度交易量相比6月份时有明显回落，但在我们看来，今年自3月份起始的这轮市场回暖并未因此而结束，理由主要有二：

其一，7、8月份成交量低位很大程度上是基于6月份的高位对比，由于6月份时逢企业冲击半年度销售业绩之时，因此无论在推案量还是价格优惠上均出现阶段性的高点，从重点城市周度成交走势上也不难看出，绝大多数城市6月最后一周的交易量都出现过明显的放量；

其二，7、8月份成交量低位主要是受企业供应收缩的影响，从市场第一线了解到的信息来看，虽然近期正处一年中的传统淡季，但市场交投气氛其实并未明显冷却，购房需求入市的热情相比5、6月份并未明显下降，相反地，倒是企业经过之前5、6月份集中推案目前进入了一个平淡期，因此，在供应相对萎缩的背景下，市场交易量才出现了相应的下滑。典型的例子即是上海，最近一周上海市场交易量重归20万平方米，相比前两周15万平方米的水平有明显放量，于是外界媒体纷纷报道上海市场再度回暖，其实背后的真相是当周上海新增供应出现了明显增长，从而带动了成交上扬。

综合以上两点因素来看，尽管从成交数据上看，近期市场交易量有明显回落，但本质上这轮成交回暖的势头却依然在延续，目前市场其实处于高位盘整的状态中。

至于9月份以后的市场走势，在我们看来，如果说近半年以来房地产市场处于持续回暖、高位盘整是市场体系内因素使然的话，那么，9月份之后的市场走势将逐渐受到房地产体系外的因素影响。

通常来说，一轮“合格”的市场上升周期，必然要经历主力需求类型的交替换位，即市场在触底企稳之初由刚性需主导，交易量回升导致市场预期持续转好，改善型需求出现并逐渐取代刚需的主力地位，接下来房价的止跌回涨将吸引投资需求入场，正是这样的需求分阶段入市才能够托着市场持续走高而最终成就一轮完整的行业顺周期；反观目前市场的运行阶段，其实正处于刚需主力的末期及改善需求的初期，既然如此，市场回暖能否延续则将取决于改善需求及投资需求能否顺利充分释放，而其中变数无疑即是来自于体系外的宏观经济因素。

我们不妨来做两个极端的假设：

其一，宏观经济在未来迅速止跌企稳，则中央对于延续房地产调控的决心将更加坚定，虽然地方政府迫于土地财政的压力依然会试图为楼市松绑，但限购限贷的红线必然会随着经济的回升的收紧，在此背景下，尤其是一、二线城市市场上的改善需求、投资需求将依然被压制；

其二，宏观经济继续萎靡甚至进一步下滑，在此情况下，房地产调控的压力或许会逐渐减轻，即便中央的口风一如既往的“严厉”，但地方上的操作空间必然会逐渐放大，乍看之下似乎对于市场持续回暖有益，其实则不然，从当前宏观经济各关键性指标来看，离2008年金融危机时的水平已相差有限，如果进一步下滑则很有可能会重蹈2008年时的覆辙，我们可以回顾2008年经济低迷时房地产市场的反应，社会中高端群体由于对未来经济形势的不确定、以及对自身未来收入预期的担忧，普遍放缓类似购房这样的大数消费，而这样的低迷环境一直到2008年10月政府出台政策大力扶持楼市后才得以结束，而反观当前，考虑到09、10年房价快速上涨的“惨痛”教训，预计本届政府在任期的最后半年时间内不会再次出现如此颠覆性的举动，在此情况下，恐怕即使宏观经济在9月之后继续下探，房地产市场也难以迎来真正意义上的利好。

综合以上两点考虑，我们对今年9月份以后的市场走势判断，首先是不敢确定、不敢过分乐观，其次是需要提醒业内企业，市场发展前景也许并不如目前交易量数据所揭示的那么良好。