[申银万国]房地产投资徘徊开工企稳 销售维持良好态势

投资要点：

投资单月同比在10%左右低位徘徊。7月投资继续缓慢下降，单月同比降至9.6%，我们认为投资仍将在低位徘徊一段时间，8月单月增幅仍将在10%左右。投资仍将在低位徘徊的主要原因是：1)施工面积减少。10年新开工量较大，而2012年年初以来陆续进入竣工周期，施工面积今年以来持续下降，拖累投资下行。2)土地购置费仍在低位。去年下半年以后土地市场迅速下行，土地出让价款累计同比已从11年6月的16%降至12年7月的-17%。考虑到6-12个月的支付周期，土地购置费的下降趋势还将延续。

新开工企稳，单月增速或在-20%左右。7月新开工同比再次大幅下降11.7个百分点至-26.7%，我们认为新开工单月同比很可能已于7月见底，8月数据基本企稳，单月降幅可能在20%左右，9月起明显回升。新开工企稳并有望明显回升的主要原因是：1)销售回暖为开发商积累了一定的资金。我们一直强调，销售是新开工的领先指标，今年春节以后的销售回暖，使开发商资金紧张的状况得到了一定改善，同时对后市的信心也逐渐恢复，在开工和拿地态度上将渐趋积极；2)目前房地产库存处于高位，但一线城市已开始下降。虽然目前全国库存水平仍在积累，但去化月份已经开始下降，同时，上海、深圳、广州、杭州、苏州、厦门等主要城市可售量的绝对水平也正在下降。考虑到未来新增供给压力的逐渐缓解，新开工的下滑趋势将逐渐企稳；3)去年7、8月保障房突击开工抬高今年基数，9月后基数将回落。由于去年6月后保障房开工突然加速，使7、8月新开工基数较高，而9月之后基数影响基本消失，届时应能看到新开工数据的明显回升。

销售良好态势维持，预计8月销售面积同比在13%左右。7月销售面积同比大幅回升16.6个百分点至13.3%，从监控的数据来看，8月各地销售情况基本稳定，单月同比预计在13%左右，与上月大体持平。未来同比回升趋势明确，9、10月将会更加明显。1)从基本面看，8月主要城市销售基本维持7月的良好势头，申万监控的31个主要城市销售量同比为51%，与6、7月的50%、56%大体持平；同时三四线城市销售情况也已在6、7月开始企稳回升，不再拖累整体销售。2)从基数来看，由于销售大幅下降实在去年10月左右出现的，之前降幅其实并不多，因此这在一定程度上抵消了销售回暖的效果，我们认为，9、10月份以后销售将出现更明显的回升。

维持各项预测。维持2012年销售面积同比3%，新开工面积同比-9%，投资同比11%的预测。