[今日评论]土地储备多寡导致近期房企拿地策略明显分化

(评论员/孙田)随着住宅市场成交回暖，近期土地市场也明显活跃起来。万科、龙湖等龙头企业近两个月来斥巨资频频拿地，但也有很多大型企业在土地市场上一无所获。房企拿地策略出现了明显的分化，这主要是由于各家企业的土地储备和土地消化周期差别较大。

高土地储备企业拿地收缩明显，世茂今年以来零拿地

从拿地规模来看，不同消化周期类型的企业呈现明显的差异性。

高消化周期企业拿地建面占销售面积的比值接近为零，这些企业目前存在资金链紧张等问题，库存亟待消化，所以企业暂停拿地是理智的选择。其中，世茂地产今年以来处于零拿地状态，相对于消极拿地这一面，世茂在销售方面略显积极，对其销售队伍进行了大力整改，从龙湖地产等知名企业挖掘销售人才，以期提高全年销售业绩，可见世茂地产正全力为加速去化做努力。

绿城集团曾一度陷入“倒闭”的舆论漩涡中，但从目前来看，企业运营良好，通过卖项目等方式，绿城快速获得少量资金回流，长时期的暂停拿地之后，今年7月、9月在上海新增了两幅住宅用地。

较高消化周期企业的拿地建面与销售面积比值水平普遍较高，拿地建面占销售面积比值的平均值为98%，将近是1:1的比例，总体来看，这个区间的企业是四类企业中拿地最为积极的。其中，建业地产拿地建面将近是其销售面积的3倍，龙湖地产的拿地建面占销售面积的比值也较高，达186%，招商地产和荣盛发展的这个比值大致为80%。远洋地产是这个类型的企业中唯一一个没有新增土地的企业，其消化周期较今年2月底下降了五个百分点。

合理消化周期企业拿地规模控制得较为适中，拿地建面占销售面积比值的平均值为61%。碧桂园是这类企业中新增土地规模最小的企业，碧桂园一向以拿地廉价著称，而且土地储备总量也在行业中靠前，企业掌有大量廉价地块，储备充裕，宏观调控持续的背景下降低新增土地比例很有可能是为了缩小风险，现金为王，等市场情况好转再拿地。另外，这类企业中，绿地集团拿地分外积极，其拿地建面占销售面积的127%，绿地具备国资背景，所以受宏观调控的影响并不大，尽管企业土地储备总量较高，仍然大肆补充土储。

万科由于土地储备较低，土地消化周期略微偏低，因此适当加大土地扩充量。今年一季度万科没有新增地块，自5月起拿地步伐加快，尤其是7月拿地规模超200万平方米，一反年初时寸土不拿的状态。万科对于土地储备量有自己的标准，他们认为土地够3-5年开发就可以了，不会一下子拿过多的地块占用资金。

合理消化周期企业平均拿地楼板价较高

从企业拿地成本、拿地金额占比情况来看，各类型企业的拿地成本普遍控制较好，合理消化周期企业的平均拿地楼板价相对较高(图2)。

高消化周期企业仅两家，世茂房地产没有拿地，绿城中国在前7个月内仅新增了一幅地块，位于上海市唐镇，拿地楼板价为15054元/平方米，该地块曾在2011年出让流标，今年挂牌起始价下降了3万多，最终由绿城、融创联合体溢价37%获得，其中绿城和融创的权益各占一半，地块周边有保利、万科的别墅项目，预计绿城也将把这个地块打造为高端住宅区。此次拿地，绿城采取了一贯的合作拿地方式，能有效缩小企业的资金风险，而且绿城拿地金额仅占企业销售金额的8%，风险控制较为良好。

较高消化周期企业拿地平均楼板价为2031元/平方米，拿地金额占销售金额比值的平均值为19%。招商地产拿地成本相对较高，达3377元/平方米，分析企业新增地块楼板价可以发现，招商拿地主要集中在三四线城市，拿地成本低廉，但由于企业在北京新增一幅核心地段住宅地块，拉高了企业拿地成本整体水平，而且招商也是合作拿地，所以不会对企业造成较大的威胁。建业地产的新增土地楼板价是这类企业中最低的，仅为546元/平方米，除了两幅地块，企业新增地块全部位于三四线城市，地块属性以住宅用地居多，楼板价最高的地块也仅为九百多一平米。

低消化周期企业万科的拿地金额占销售金额的14%，属于合理拿地范围，拿地楼板价为2047元/平方米。万科拿地主要集中在二线城市，在二线城市的拿地金额占比为85%，拿地成本为2302元/平方米。万科今年在一线城市广州新增了一幅商业用地，楼板价为五千元每平方米，万科今年在商业地产、旅游地产方面有所动作，在土地市场上的表现也反映出来了。