[今日评论]土地出让底价重回两年前 房企三季度地价低谷拿地积极

(评论员/孙田)9月11日，万科以15.8亿竞得广东顺德商住地块，这也是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元。万科近两个月来在土地市场上的密集出击吸引多方关注，有媒体披露称万科总裁认为当下出手拿地并非下注后市回暖，而是低价补仓，部分区域的地块价格几乎回到了2008年。

当前土地出让底价重回两年前，而房企实际获取土地价格也是近年来的低谷

对于土地价格的判断，我们也持同样观点，即当前土地市场的出让底价处于近两年来的低谷。从CRIC所监测的全国30重点城市[1]经营性用地来看，2012年1月—9月20日的土地底价楼板价为1706元/平方米，较同期跌幅为6%，较2011年全年的跌幅为9%，基本上和2010年的底价楼板价相当，但是仍旧明显高于2009、2008年。从具体城市来看，确实如万科所言，有些城市比如济南、厦门、青岛、宁波、太原等地，2012年1—9月的土地底价楼板价和成交楼板价均低于2008年。

从成交的情况来看，今年1月—9月20日经营性用地成交溢价率在0—5%的占比在八成左右，远高于2009—2011年的底价溢价率占比。而且，虽然今年来土地的底价楼板价高于2009年，但土地的成交楼板价要低于2009—2011年。这也就是说，从房企拿地的实际成本来看，2012年来这段时间，可以说是近三年来的最低谷。

对当前地价处于低谷有一定共识，万科、龙湖继续抄底补地

2012年7月开始，土地市场的成交面积和金额均出现明显回暖，至8月，全国30重点城市的经营性用地成交总建筑面积和金额都达到今年来的最高峰。这也能够说明进入三季度后，房企拿地的积极性较上半年回升明显，可见有实力的房企正在紧抓土地底价的历史底位，积极补充土地储备。

从具体房企来看，龙湖、万科已经对当前地价的低谷有一定共识，8、9月份依旧保持了积极的拿地态势。万科8月在上海、东莞等地新增几幅商办用地，积极布局商业项目土储，当月总拿地金额达到71.41亿元；而9月份至今的新增土地支出也近70亿元。龙湖8月份的拿地规模大幅飙升，新增土地总建面为241.87万平方米，等同于今年上半年龙湖的拿地量。

10月、11月份，土地市场的供应量有进一步加大的可能，随着房企资金压力的缓解，少数优质地块有可能出现多轮竞拍及高溢价拿地的情况，成交单价有可能开始回升，土地市场有继续升温的可能。因此，不论是从我们对土地底价的低谷分析、龙头房企对土地市场的研判以及对未来土地市场的走势等多方面来看，当前都是房企拿地较合适的时机。