[今日评论]广州限售并无新意 敏感期控制成交均价或被效仿

(评论员/潘绍之)根据媒体的报道，9月25日，广州市国土房管局相关负责人表示，目前已经开始对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。此消息流出后，随即被媒体冠以“开创限售先河”、“调控再度收紧”等等夺人眼球的解读，对此我们却有不同的看法。

首先，我们需要指出：所谓的“限售”其实毫无新意。早在去年3月，北上深就已经有过类似的做法，“先河”之说无从谈起。再者，所谓“限售”的本意，在于通过限制高端产品的交易，从而保持全市成交均价的“体面”。从这个角度上来说，和早已有之的“限价”并无二致。

其次，既然是一项炒冷饭的政策，我们就来讨论下广州市政府这个时候炒冷饭的用意。按照广州市国土局官方的说法，政策的由头是“最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期的储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期。”

这是一个非常聪明的说法：正如大家熟知的，对于我国房地产市场短期行情而言，国家政策和舆论预期是两个非常重要的关键因素。而鉴于目前的房价评价体系，衡量一个地区的房价水平的计算公式是该地区房屋成交总额除以成交总面积，这样一个简单算法的结果就是：把由成交结构变化带来的房价结构性上涨因素完全排除在外，外界只看得到账面上的房价上涨，而忽视了高端项目集中入市的推高作用。而我们看到，广州7月一手房成交均价突破14000元/平方米，创下近两年新高。所以广州房管局的领导们这时候站出来告诉大家，我们出台这项政策是为了避免民众因为误读数据而对市场产生错误的预期，我们这样是为了“以正视听”。

但是如果仅仅考虑到这一层，那你毫无疑问被“忽悠”了。我们假设一下民众预期改变之后的后果：广州市民看到房价又涨上去了，一想：去年年底以来银根都松三回了，宏观经济数据又不妙，难道楼市已经触底反弹？预期改变将导致两种后果：第一，恐慌性购房重现，商品房市场量价齐升；第二，社会不安定因素增多，市民抱怨调控晚节不保。毫无疑问，对于地方政府而言，最害怕的是后者。

事实上，正如我们前面提出的，广州政府这一做法毫不新鲜，各地政府早已有之。例如去年3月的北京、上海，再如去年深圳、珠海的“限价”，本质上是在为账面数字做美容。那么什么时候需要这样一份好看的成绩单？前者京沪两地集中在去年3月，国八条刚刚颁布，正是需要扯嗓子表决心之时；后者深圳、珠海，特别是珠海，年底出台的政策年初就取消，毫无疑问是为了赶在年终总结的时候交出一份合格的报告单。那么放在今天，广州政府出台了这样的政策，意在何为呢？这不禁令人想到即将临近的黄金周，在这样一个各地房展会集中举办的时间节点，无论是媒体还是中央都会对房地产市场给予更多的关注。再加上当前正处于一个相对敏感期，地方政府对于调控的成果，尤其是房价的控制在这段时间内将比以往更加关注，房地产调控的总基调将继续维持在偏严厉的层面。在此基础上，我们预计近段时间会有更多存在房价上涨隐忧的地方政府(尤其是重点城市)群起效仿，无论是限价也好，限售也罢，关键在于控制成交均价不要出现过快上涨。