[国泰君安]万科：9月销售略显平淡 拿地保持积极

投资要点：

9月份销售面积105万方，同比降2.8%，环比升0.6%，销售金额120.4亿元，同比降3.8%，环比增6.1%。销售均价11467元/平，同比降1.0%，环比升5.5%。12年累计销售面积907.9万方，同比增7.9%，累计销售金额963.2亿元，同比降0.8%。

9月销售环比持平主要是签约时滞和部分项目开盘推后影响导致。万科9月销售基本持平，主要是由于签约滞后于认购，其次是由于公司9月计划推盘量有一定延后，推盘延后主要是部分项目蓄客不足，工程进度、临近假日等原因导致。

预计10月销售可实现回升。随着客户认购向签约的转化，以及延迟开盘的货量将在10月陆续推出使得公司10月份货源更加充裕，我们认为10月份公司销售存在环比改善的空间。

拿地态度积极，新增项目建面超过当月销售。9月拿地建面224.5万方，需支付地价43.89亿，楼面价2327元/平。新增项目一二三线均有布局，拿地仍坚持合作模式，新增项目综合权益比例约74%。

看好万科在房地产市场集中度提升过程中的新机遇。万科、保利、中海等龙头公司积极拿地，明确表明龙头对未来房地产市场具有信心。部分小开发商退出房地产行业将为龙头提供新机遇。而万科对房地产市场理解深刻、及对开发规模的管理能力，使万科具备获取更大市场份额的能力，从而在行业集中度提升过程中进一步提升规模。

预计12、13年EPS1.15、1.50元。每股RNAV12元，目前股价折30%，具安全边际。目标价12元，对应12年PE10倍，增持评级。