北京出台预售资金监管新政，房企资金压力进一步加大

　　【事件背景】

　　2010年10月25日，北京市住建委正式发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定从12月1日起预售资金将存入监管专用账户，优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存。这是北京市为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控，尤其是贯彻落实9月底10月初以来新一轮调控的措施之一。

　　【政策要点】

　　. 专户专用：商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户。对于分期建设的项目，应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则。

　　. 重点监管：对预售款中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　　. 监管资金支取四节点：用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设臵资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　. 专户冻结：出现以下五种情况，暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金：

　　. 房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工；

　　. 预售项目存在严重质量问题；

　　. 预售项目未按期交付使用；

　　. 市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

　　. 其他违反商品房预售资金监管的行为；

　　【我们观点】

　　政策本身仍存在不确定性

　　在评估政策效果之前，我们需要对政策本身进行评判。对北京、浙江等地实施的预售资金监管政策，我们认为当前仍存在两个较大的不确
定性，一是政策执行力度、二是其他城市是否出台相应政策。

　　如果政策执行的较为宽松，则对企业基本不会造成明显的影响。

　　如果北京、浙江等地严格执行了预售资金监管政策，而且如果更多地城市加入监管的行列，则从短期来看，预售资金监管政策的实施将对企业资金和利润以及开发周期等方面造成一定的冲击，特别是那些自有资金不足依赖预售资金支撑项目运作的企业而言，其影响较为明显。