[中原]各地商办销售火爆 深圳全年租金涨幅居首

　　2010年12月，各地普遍加大土地出让力度，在开发商追捧下商办用地成交火热。特别是4大一线城市，整个12月写字楼销售面积均创出年内新高。但是，写字楼租赁市场走势较为平稳，5大城市中甲级、准甲级写字楼租金均出现幅度不大的涨跌。值得一提的是，整个2010年中，深圳商办市场表现最为优异，甲级、准甲级写字楼租金指数全年累计涨幅位居4大一线城市之首。

　　商用地成交热火 写字楼供销两旺

　　12月各地市场出现两大特点，一是商办用地成交火爆，二是写字楼市场供应十分充足。

　　商办用地方面：据中原监测12月12个重点城市土地成交数据显示，商办用地总成交82宗，面积为310万平方米，金额约为434亿人民币。该数据达到2010年全年第二高位，其中北京土地成交金额占去半壁江山，达223亿元。

　　12月中旬，北京6宗原"中服"地块分别被中信集团、正大置地联合体等竞得，总计成交金额约为223亿人民币。此次拍地由于政府采用新的招标方式，包括改变以往"价高者得"模式等，该地块平均楼面价为19500元/平方米，价格明显低于市场预期。

　　写字楼供应方面：由于近期住宅市场全面回暖以及写字楼供应面积大幅增加等原因，12月四大城市写字楼销售面积创出年内新高。四大城市12月写字楼供应面积为157万平方米，环比增长近1.9倍，为全年写字楼供应均值3倍。北京和上海两地写字楼供应面积均创下全年新高，环比增幅超过1.5倍。

　　写字楼销售方面：在住宅销售市场全面回暖和写字楼供应面积大幅增加的双重因素刺激下，12月两地写字楼成交保持高位。四大城市写字楼销售面积总计75.19万平方米，环比上升34%，达到年内最高位。其中北京写字楼销售面积环比基本持平，同4月最高点相比相差13%；上海销售面积大幅增加近1.3倍，创出年内新高。

　　总体来看，自"9.29"新政出台后，四大一线城市写字楼销售面积仅在10月出现短暂下滑，之后迅速恢复，明显优于4月首轮房地产调控政策出台后的恢复速度。目前四大一线城市写字楼市场供大于求状况十分明显，供求比达到2.09，逼近2010年5月峰值，这就促使写字楼销售价格出现分化。价格上除上海环比11月小幅上涨近1成外，北京、深圳、广州环比均出现1至3成下降幅度。

　　租赁市场较稳定 空置率全面回落

　　据中原领先指数五大城市甲级写字楼租金指数图看，12月写字楼租赁市场方面总体表现波澜不惊。

　　总体来看，2010年京、沪、穗、深、蓉5大城市写字楼租金全面上涨，其中准甲级写字楼租金累计涨幅明显优于甲级写字楼。分城市看，北京、广州和深圳全年累计涨幅均超过10%，其中尤以深圳市场表现最好。

　　甲级写字楼空置率方面：12月五大城市中深圳和北京市场表现较好，已出现全面回落态势。深圳甲级写字楼和准甲级写字楼空置率自2010年四季度以来均维持在4%的低位，表明当地写字楼租赁市场需求趋于稳定和旺盛。

　　据中原地产对甲级写字楼租金指数和准甲级写字楼租金指数调查数据显示：深圳全年累计涨幅分别高达18%和20%，位居四大城市之首。这是自2008年下半年金融危机以来恢复最好最快的城市，目前该地租金水平已超过金融危机前最高位；上海市场表现最差，全年租金指数累计涨幅分别为6%和1% 。目前，北京两类写字楼租金分别达到每月278元/平方米和180元平方米，双双超越上海成为中国内地甲级写字楼租金最贵的城市。

　　值得关注的的是，2010年11月中旬，住建部与国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房、境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。尽管目前四大一线城市中仅有深圳明确对外资购买物业进行限制，故该"限外令"正在从源头上控制外资进入，因而削弱了外资购买力，此举将在一定程度上抑制国内写字楼市场快速上升。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，宏观经济走势是影响整个写字楼市场的重要因素，只要中国经济不出现大幅度回落，各地写字楼市场包括销售和租赁等均将保持稳中有升的态势。