[今日评论]北京调控细则严厉超预期

　　（评论员/高岗）

　　2月16日，北京市人民政府办公厅出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，该通知是北京对“新国八条”的细化规定，共十五条，从土地、税收、建设、信贷、限购、保障房等多个方面对下阶段的调控工作做出了细致性的要求。

　　从内容上看可以分为重申和加强两部分内容。其中差别化信贷、严格住房用地供应管理、加强税收征管等部分为与新国八条的规定并无大的差异，属于重申性内容；而在保障性住房和限购方面，则出现了新的规定，成为本次京版十五条最大的亮点。

　　第一、保障性住房建设目标量化，保障力度加强。

　　通知规定十二五期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，其中2011年全市通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套，在公租房方面，2011年年底前实现配租入住1万户以上。

　　2010年北京商品住宅成交量为1201万平方米，约为12万套左右。以这样的标准计算，这意味着2011年将会有超过20万户（人）通过保障性住房解决居住问题，从增量上看，保障性住房的受益人群将会超过购买商品房的人群，这将极大的缓解北京市的住房问题。

　　第二、非户籍人口限购升级至连续缴险或纳税满5年，对后市影响巨大。

　　通知规定，自通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　北京市统计公报显示，2009年北京常住人口为1755万人，外来人口509万，占常住人口的比重为29%，根据经验实际的外来人口数量估计还要高于这个比例。按照通知的要求，能够满足购房条件的非户籍人口所占比例是很小的。从另一方面来看，对第三套房限购已经将绝大多数的投机、投资需求屏蔽，能够进入市场的以刚性需求主，还有少量的改善性需求，在这部分需求当中，非户籍人口所占的比重是很大的，因为绝大多数户籍人口基本都拥有住房，只有大小好坏的差别。而当前的限购将这部分需求当中绝大多数的非户籍人口剔除，有效需求大幅减少，后市成交量的持续低迷必然引发价格的反应。

　　总之，北京调控细则的严厉程度要超过预期，对市场的短期影响会比较大，但考虑到按户籍限购与中国淡化户籍的发展主流相悖，预计这种限购将会是短时性的。从长远来看，楼市调控还应正本清源，对问题进行疏而不是堵，只有振兴实业、改革分配制度，从根本上解决资金的出路问题才是长远之计。