[今日评论]楼市调控不断深化 三四线城市崛起正当时

　　（评论员/杨晨青）当前我国房地产住宅市场正处于一个由局部热点向全面发展的转型期，在过去的十年里，我国房地产市场的成交量主要集中在30余个一、二线城市，而在国内城镇化进程逐渐加快的背景下，未来还有数量极为庞大的中小城市、甚至县城的市场将陆续被开发出来。中国幅员辽阔，286个地级市、600余个县级市，再加上2000余个县城一级的地区，这些区域的房地产市场起步都相对较晚、大部分还处于尚未开发阶段，随着城镇化的推进、经济发展及当地居民财富的积累，这些地方的购房需求必然会逐渐释放出来，其市场发展前景其实是非常值得期待的。

　　城市化进程加速三四线城市经济增长

　　从宏观层面上看，去年年底，十七届五中全会正式通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中与房地产产业直接相关的即是对未来5年我国城镇化战略的部署，综合来看，十二五期间政府在城镇化路径上的思考已经发生了明显的变化，过去相当长一段时间内中国城市化的重点在打造核心城市，而未来其重点将转向中小城市。

　　可以预见到的是，三四线城市在经济建设过程中得到的政策优惠会更多，过去频繁出现在核心城市中的诸如保税区、开发区、高新区之类扶持政策在今后5年中将更多地在落地到中小城市中；而区域经济的发展与房地产市场无疑具有正相关性，由于房地产业是个区域性很强的产业，一个城市经济发展水平越高，公共设施就越完善，居民消费能力也越高，当地房地产市场发展水平也就高。从这个层面上讲，未来三四线城市市场持续增长已具备了宏观基础。

　　房价涨幅相对较小，中小城市后发潜力逐渐体现

　　从近三年各线城市商品房房价上涨情况对比来看，三四线城市涨幅明显低于一二线城市。在环渤海区域内，北京和济南近三年年商品房价格涨幅分别达到43.19%和46.46%，而同区域的烟台涨幅却仅为14.75%；在珠三角区域内，深圳和福州近三年商品房价格涨幅分别达到51.36%和49.86%，而同区域的东莞涨幅却仅为13.74%；同样在长三角区域内上海和南京的房价涨幅也明显高于三线城市南通。

　　目前来看，三四线城市房价有相当大的上涨空间，随着本地购房需求逐渐被开发，以及一部分从一二线城市中溢出的投资需求进入，这些地区的市场供求关系将逐渐发生变化。

　　        表1：部分典型城市近三年商品房房价走势对比

                                         　　数据来源：国家统计局

　　调控政策暂未覆盖，三四线城市抗周期性凸显

　　去年至今，政策敏感性较低的三四线城市和极具成长性的区域优势正在呈现，从市场成交量的反馈来看，2011年1月底“国八条”出台后，一、二线城市商品房市场成交量出现大幅下滑，2月份一线城市平均成交31.59万平方米，环比减少66.65%，二线城市平均成交33.33万平方米，环比也减少59.2%，与此同时，三四线城市市场的表现则明显抗跌，平均成交32.6万平方米的水平环比仅减少了25.74%。

　　究其原因，目前二线以及三、四线城市房地产市场仍处于起步发展阶段，相对于房地产业发展相对成熟的一二线城市，三四线城市当地的刚需置业需求更加旺盛，况且诸如限购令之类打压力度最强的调控政策短期内都不会覆盖到这些城市，所以市场成交表现明显平稳。

　　      图1：2010年9月至今各线城市平均月度成交量走势对比

                                                       数据来源：CRIC

　　2010年全国楼市成交创新高，源于三线地级市市场崛起

　　从近两年的发展现状来看，应该说已经有相当一部分地级市的住宅市场出现了显著的增长，根据CRIC数据显示，2010年虽然全国商品房销售面积冲到了10.43亿平方米的历史新高，但一、二线城市的成交量占比却降到了35%的历史新低，而相对的，三、四线城市的成交量占比达到了64%。应该说在去年在一、二线重点城市市场遭遇政策严厉调控的情况下全国市场成交体量不降反升，毫无疑问是得益于相当一部分三、四线城市的崛起。

　　    图2：历年来各线城市商品房销售面积占全国比例走势

  　　                                        数据来源：国家统计局