[市场]典型城市成交同比下滑 局部房价已现松动

　　1、限购政策彻底落地，市场整体成交低于去年同期

　　由于2月份春节月市场成交普遍处于低位的关系，造成3月份半数以上典型城市成交量环比出现增长；而天津、南京、杭州和成都环比呈现下滑，究其原因主要有两点：首先，这四座城市2月份成交相对较高，以天津为例，该市2月份成交104.08万平方米，甚至高于去年月均85.4万平方米的水平；其次，当月新增供应体量偏少限制成交量的提升，以杭州为例，该市3月份新增商品住宅供应9.89万平方米，相比去年月均36.87万平方米和今年前两个月月均23.09万平方米的供应水平明显偏低。

　　总体来看，虽然3月份全国市场相比春节月来说普遍略有提升，但随着限购令在各地的陆续落地，重点城市成交将快速进入低迷期，从同比数据来看，所有典型城市均呈现明显下跌，其中杭州、北京和上海三个调控政策重点打压的重点城市跌幅最大，这与2月份时大多数城市成交同比仍为上涨形成鲜明的对比。 

　　存量方面，由于市场成交处于低位，半数以上城市存量同比环比均呈现上升，但从存销比来看，除了杭州超过20个月之外，其余城市当前的存量压力依然不大，短期来看市场风险可控。

　　2、品牌企业优惠幅度略有放大，局部房价已现松动

　　从3月份各典型城市成交均价来看， 北京、重庆和南京均价出现较大下滑， 跌幅分别高达21.6%、 20.6%和18.1%，但究其原因是受到当月市场成交重心下移的影响；以北京为例，3月份均价在12000元/平方米以下的中低端项目成交占比达28.5%，较上月上升14.6个百分点，而保利花园项目更以8500元/平方米左右的均价集中成交7.68万平方米，整体拉低了全市3月份的均价水平。

　　具体项目方面，3月份开发商给予优惠的幅度较前期有所放大，以绿地、万科为首的品牌企业表现尤其突出，部分项目的折扣力度从之前的几个点到出现9折以下的优惠；而总体来看，相当一部分开发商仍在观望，未来降价的阵营能否扩大将取决于两点：首先，先行降价的项目何时能够取得明显效果；其次，地方政府对调控政策的实际执行是否到位。 只有这两大因素都明朗化，房价松动才有可能从局部走向整体。 

　　3、京深中低档、低档项目成交比重加大，90 平方米以下小户型仍为主力

　　从成交价格结构来看，本月北京、深圳中低档、低档项目成交比重加大，上海高档项目有所上扬。北京在中低档项目集中供应的刺激下，低档和中低档项目成交绝对量大增，其成交比重环比分别上升5、10个百分点；深圳中低档项目成交比重上扬 5个百分点。上海本月主要受慧芝湖花园和仁恒怡庭销售向好影响，高档项目成交比重上升4个百分点。

　　从面积段的成交结构来看，90 平方米以下小户型仍为主力。 本月京沪深小户型成交比重分别占31%、42%和50%，均为第一主力成交户型。其中北京90平方米以下小户型成交比重大幅上涨10个百分点；深圳虽大幅下滑16个百分点，但仍占居半壁江山。另外，深圳本月成交整体偏向中大户型，90-200平方米各面积段的成交比重均有上浮；受仁恒怡庭项目带动，上海200平方米以上户型成交比重加大4个百分点。