深圳3月住宅市场:调控再续 房价现松动

2011-04-15 13:40:22

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  • 城市:广东
  • 发布时间:2011-04-15
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:DTZ戴德梁行


调控再续 房价现松动——深圳3月住宅市场分析


  
  3月深圳楼市在年初“新国八条”、加息、沪渝房产税开征等多项调控政策影响下,往年的“小阳春”现象不复存在,楼市成交仍处低位,但相比于传统淡季的2月,市场呈量升价跌态势。

  市场政策:限购令补充细则出台,投资型需求减少


  3月初深圳政府出台限购令补充细则,规定对于非本市户籍居民家庭购房时提供社保和纳税证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件,才能过户。该细则对全市的成交量产生较大的影响,特别是投资型需求,被大大抑制。

  3月底深圳市政府公布了今年房价控制目标,2011年新建住房价格指数涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入增速,而政府今年对GDP的预期增幅是10%,此目标在一线城市中高于北京、上海,但稍低于广州。
 

城市 

2011年一线城市房价控制目标

GDP

预期增幅

深圳

新建住房价格指数涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入增速。

10%

广州

新建住房价格涨幅低于全市年度GDP和城市居民人均可支配收入增幅。包括新建商品住房、限价房和经济适用住房。

11%

上海

新建住房价格涨幅低于全市年度GDP和城乡居民人均可支配收入增长。

8%

北京

新建普通住房价格控制目标:加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与2010年相比稳中有降

 


  市场供应:开发商推盘意愿低,供应量再度减少

  由于多项调控政策的影响,在后续政策不明朗的局势下,开发商的推盘偏向谨慎,无论是新开盘项目或是加推项目,均比市场预期减少。3月全市新建商品住宅批准预售面积只有5.55万平方米,环比下跌21.1%(见表1),获批套数为580套,环比下跌31.8%。本月新增供应只有3个项目,均集中在龙岗,其中有龙岗中心城的星河时代花园和中海康城花园,及坪山的嘉宏湾花园,平均套型面积均在80平方米以上,适合改善型置业需求。


  市场成交:成交量回升,但旺市未现

  虽然3月全市成交量环比仍呈上升走势,但相比于去年的"小阳春",在多项政策调控的影响下,今年成交量明显减少。全市成交22.99万平方米(见表2),环比增加51.0%,同比减少12.0%;成交套数2683套,环比增加48.4%,同比减少10.6%。二手住宅成交82.63万平方米,环比上涨164.8%,同比减少16.7%,共成交共8981套。春节长假过后3月二手房成交开始回暖,成交相对比新房活跃,本月新房与二手房的成交比为0.27:1。

  在全市新房成交中,关外两区成交面积占全市的80%,龙岗、宝安两区成交量基本持平,龙岗依然是全市成交量最大一区,成交面积9.21万平方米,环比增加9.8%,同比减少11.2%。成交的热点片区主要集中在龙岗中心城和布吉,其中龙岗中心城的星河时代花园、中海康城国际和布吉的万科红等楼盘因供应量大及开发商品牌效应,加上较合理的价格定位,成交较活跃。宝安本月成交9.21万平方米,环比暴涨257.0%,同比增加17.2%,共成交1077套。该区因为2月新增供应少,且新开盘项目签约案滞后到3月,相对于2月的低成交3月呈现暴涨。成交活跃的片区集中在龙华和福永,万科金色领域凭借合理的价格、准确的市场定位及品牌效应备受市场青睐。南山区是全市本月成交环比唯一下跌的一区,成交面积2.81万平方米,环比下跌11.6%,同比下跌34.3%,成交套数为340套。该区成交下跌原因主要是没有新推项目,政策不明朗,在售项目营销推广力度不大,销售表现均较平淡。

  关内的福田、罗湖和盐田三区因在售供应量少,成交量均在1万平方米以下,其中盐田由个别中大户型项目成交带动,环比增加171.0%,为0.84万平方米,共成交90套。罗湖、福田成交分别为0.34万平方米和0.45万平方米,环比分别增加30.8%和2.3%。
 



  市场价格:多数楼盘合理定价入市 房价小幅下跌

  频密的调控政策出台,使开发商推盘较谨慎,定价也较合理,高价开盘现象减少,从而使3月全市成交均价环比和同比均有小幅下跌,为19385元/平方米(见表3),环比下跌6.2%,同比下跌5.1%。本月房价虽然出现小幅下探,但仍高于去年11、12月(见表4),个盘价格下降不明显,只是部分新盘合理定价,成交量增加使整体房价稍有回调。房价现松动另一方面也说明开发商在博弈中已逐渐让步,近期市场优惠增加也证明了此点,如个别小户型楼盘促销购房可送20万装修基金,也有楼盘购房享8折、85折的大幅优惠等。

  本月关内各区成交均较平淡,成交均价呈持平或上涨走势,而关外由于中端项目成交增加,宝安、龙岗两区成交均价均下跌。全市均价最高一区仍为福田,为35821元/平方米,环比增长4.1%,同比增加26.5%。龙岗是全市均价最低一区,为15413元/平方米,环比下跌5.7%,但仍比去年同期上涨12.2%。

  市场展望:入市产品定价趋理性 购买力或释放

  4、5月是传统的销售旺季,预计开发商推盘量将增加,政府为达到今年房价控制目标,有可能对预售楼盘作出"限价"。而在政策力度明显加强的局面下,新盘定价将趋向理性,房价下一步将企稳或小幅回调,潜在购买力将释放,成交量会回升。
 




 
 

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