新政进入深化落实阶段后 一季度房地产市场表现

　　新国八条政策出台已经三个月有余，政策要求的各地限购、限价政策也在逐步落实（媒体报道，全国600多个城市制定房价控制目标）。调控政策经过了前期的制定、落实阶段，逐步进入全面实施阶段。与此同时，央行今年连续四次提高存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到了20.5%的历史最高位，央行权威人士表示存款准备金率还有继续上调的空间。另外，限购政策虽然受到社会上的一些争议，但其短期对住房市场的冷却效果却有目共睹。

　　在调控政策依然偏紧、央行不断回收流动性的情况下，近期房地产市场到底表现如何？重点城市市场表现有何差异？开发企业资金来源及结构情况如何？消费者消费动态如何？本期热点将重点关注。

　　一、全国房地产市场总体依然活跃

　　1、开发投资增长较快，保障房建设加快是主因

　　1-3月，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，增幅比1-2月份降低1.1个百分点。住宅投资6253亿元，增长37.4%。3月房地产开发完成投资4596亿元，同比增长33%，较1-2月的投资额增长8.1%，房地产开发投资继续保持高位运行。

　　新政后，截止三月份，房地产开发投资无论是累积同比增长还是三月份相对前两个月的增幅，都呈现较快增长态势。主要原因是，虽然商品住宅受限购政策影响，市场景气受影响，但大规模的保障住房建设计划推动了住宅投资规模和增速。同时，商业地产投资受到追捧，同样推助了房地产开发投资的增长。

　　2、住宅新开工面积增速低于房屋新开工

　　1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积3.98亿平方米，同比增长23.4%，增幅较1-2月份下降4.5个百分点。 其中住宅新开工面积3.10万平方米，同比增长19.6%。3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米，同比上涨19.3%，较1-2月份新开工面积上涨8.8%。

　　1-3月房地产新开工面积同比增幅高于同期住宅新开工面积同比增幅，主要原因在于相比住宅市场频频遭受政策调控，商办市场受调控影响较小，开发企业增加商办市场投入。2010年以来，包含万科、保利在内的多家企业进军商业地产，万通地产在管理层重组后也将业务重点转向商业地产。

　　3、商品房销售面积、销售额保持增长

　　1-3月份，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，商业营业用房增长14.1%。商品房销售额10152亿元，同比增长27.3%。其中，住宅销售额增长25.9%，办公楼和商业营业用房分别增长42.7%和28.4%。3月份，全国商品房销售面积9500万平方米，较1-2月份增长16.7%，比去年同期增长15.8%。

　　政策影响之下，市场销售面积依然保持上涨。一方面在于政策的滞后性，各地细则出台的时间存在滞后，同时部分地区也出现了恐慌性交易的现象，促使一季度商品房销售量继续保持增长；另一方面，部分受限客户开始转向商办市场，推动了商办销售额同比的大幅上升，进而拉动商品房的成交的上涨。

　　二、二三线城市压过一线城市，成为新的产业增长区域

　　1、土地成交同比下滑明显，二三线城市土地成交均价上涨

　　调控政策出台对开发企业市场预期和资金供应产生了较大影响，土地市场成交同比大幅度下滑。从二十重点城市（注1）供求情况上看，“新国八条”出台后的2月土地成交面积同比下滑明显，一线城市同比下滑51.7%，二三线城市下滑55.9%；进入3月后，随着供应面积的上升一线城市成交有所回升，成交面积同比下滑2%；而二三线城市同比下滑56.3%。

　　成交金额上，一线城市2月同比下滑72.1%，3月下滑46.5%；二三线城市2月同比下滑48.4%，3月下滑46.3%；但成交均价上，一线城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三线城市2月同比上涨16.9%，3月上涨22.8%，涨幅有所扩大。

　　二三线城市土地成交均价同比的上涨，其主要原因在于：政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市，二线、三线乃至四线城市市场逐渐受到开发企业的重视，企业在二三线城市拿地积极性的上升促使二三线土地成交均价的上涨。

　　2、3月重点城市成交量同比大幅下滑

　　从二十重点城市2-3月市场供应情况上看，供应量同比互有增减，2月份同比上涨城市8个，3月份同比上涨城市达到13个。

　　成交上看，2月商品住宅成交量同比上涨的城市有16个，而3月份成交同比上涨的仅有2个，多数城市住宅成交量同比下滑明显。以四个一线城市为例2月上海、北京成交量同比分别下降47.1%、40.0%；深圳、广州则同比分别上涨71.1%、10.4%。但到了3月四大一线城市同比全部下滑，其中北京幅度最大，下滑53.1%；深圳最小，下滑10.3%。

　　成交量同比下滑原因有二：一方面，调控政策中限购、提高首付比例等政策，抑制了市场上的投机投资需求，也促使部分改善型客户退出市场；另一方面，国内通货膨胀压力高企，CPI涨幅连续3个月超过4%的全年调控目标， 3月份CPI高达5.4%，创32个月来新高。为控制通胀，2011年央行已经两度上调基准利率，加剧了市场的观望气氛。

　　3、3月70大中城市中价格环比上涨的城市依然有50个

　　国家统计局数据显示，新建商品住宅价格方面，3月70个大中城市中，环比价格上涨的城市有50个，下降和持平的城市个数为20个；环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。同比看，3月70个大中城市中，价格上涨城市为68个，价格下降的城市仅2个，但涨幅回落的有46个，比2月增加了16个。

　　二手住宅价格方面，3月70个大中城市中，价格下降和持平的城市个数为36个，比2月增加了6个；环比价格涨幅超过1.0%的城市有3个，比2月份减少了2个。同比看，价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个；涨幅在5%以内的有41个，比2月份增加了1个。

　　三、企业开发资金来源不容乐观

　　1、开发企业资金同比增幅仍处历史低位

　　1-3月，房地产开发企业资金来源19268亿元，同比增长18.6%，增幅比1-2月份提高2.3个百分点，这是在同比增幅连续下滑一年后的首次回升。但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点，依然低于25%的近十年历史均值。3月份房地产开发企业资金来源为7095亿元，比1-2月份下降41.7%。

　　开发企业资金来源的下滑，一方面因为市场成交量的回落，另一方面目前开发企业融资渠道依然缺乏，融资难度、融资成本较高。

　　2、个人按揭贷款出现负增长

　　1-3月开发企业资金来源同比变化方面，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8186亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下降5.3%。从中可以看出，一方面国内信贷环境的趋紧迫使企业寻求外部支援，外资加快进入房地产开发业；另一方面成交的下滑、商业银行房贷指标较少作用之下，个人按揭同比出现了负增长。

　　3、自筹资金占比上升

　　从开发企业资金来源构成变化趋势上看，1-3月份，国内贷款比重在1-2月份短暂上升后继续下降，由1-2月份的22.0%下降到19.9%；而企业自筹资金的比重开始转为上升，由1-2月份的34.37%上升为36.98%。另外，个人按揭贷款比重微幅上升，定金及预收款比重有所下降。开发资金来源结构的变化表明信贷环境继续紧缩，开发商被迫更多的利用自有资金。

　　四、市场调整情况下消费者消费预期及消费行为的变化

　　1、部分有购房资格的刚性需求客户开始伺机入市

　　政策的出台一定程度上遏制了房价快速上涨的势头，而成交量的下滑也让企业更多的采取营销手段吸引消费者、促进销售，项目优惠幅度有所扩大。这也让部分在限购范围之外的、持币观望的刚性需求客户开始伺机入市；

　　2、购买力较强的限购范围内的客户开始转向商铺等非住宅领域

　　受“限购”政策影响较深的往往是购买力较强的客户，在通货膨胀快速上升背景之下，他们纷纷寻找其他投资渠道。许多客户开始转向不受调控政策影响的商办市场等非住宅市场，拉动了商办市场成交的上扬。

　　3、回乡置业的兴起

　　大城市的高房价加上限购政策迫使部分“新城市人”开始考虑回乡置业。一方面因为近几年城镇化的发展，使得三四线城市在配套、环境等方面有了长足进步，城市生活质量快速提升；另一方面则是因为三四线城市低房价及未来的升值潜力。

　　（注1：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二三线城市：天津、南京、宁波、厦门、大连、长沙、青岛、长春、苏州、无锡、合肥、成都、海口、重庆、昆明、杭州。）