2011-05-05 16:54:11
(评论员/高岗)“新国八条”从出台到现在已经超过三个月,总体来看,空前严厉的调控并能够改变楼市整体向上的格局。统计局发布的数据显示,一季度全国商品房销售1.76亿平方米,同比增长14.9%,总量依然保持较快速度的增长。从城市市场来看,一线城市成交量下滑明显,上海、北京一季度成交面积同比下滑超过两成;而三四线城市成交继续保持增长,特别是一线城市周边的三四线城市市场发展尤为迅速,从数据来看,河北、四川、广东、重庆等地的成交量增幅均高于全国平均水平,尤其是河北,受北京严厉限购的直接影响,一季度成交量同比增幅更是达到了33.5%。笔者认为主要是三方面的因素导致了这些地区的热销。
第一、重点城市限购压力大。“新国八条”明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施,限购政策对这些城市成交的影响是最直接的。但是,从解决问题的角度来看,影响房地产运行的深层次问题如资金、体制等问题并没有得到根本性的解决。单纯的依靠行政手段,对局部市场进行抑制,只能是按住了这里,起来了那里。当重点城市普遍遭遇限购的时候,资金和购买力自然会向周边地区转移。
第二、重点城市与周边地区的房价差距拉大,周边地区形成一定的价值洼地效应。2009年房价上涨主要体现在一线城市, 2010年房价上涨则集中体现在二线城市,而在过去两年中,三、四成城市的房价上涨则相对有限,这也就是说在过去两年中,重点城市与周边地区的房价差距是被大幅拉开的。以北京为例,目前房价已经在20000元/平方米以上,而周边地区如唐山、张家口、廊坊、保定等城市的房价还位于5000-6000元/平方米的区间。与过去相比,与重点城市相比,这些城市在当前的投资潜力更加凸显出来。
第三、“铁公基”建设的加速导致城市一体化进程的加速。2009年的4万亿投资的意义不仅仅在于为当年GDP的成功保八做出了贡献,从更远的方面来看是使得一些未来规划的基础设施得以提前实现。这些基础设施从目前看来,可能会带有一定的超前性,这也是广被媒体和舆论所诟病的一个方面。但是,从大的格局来看,适度超前的基础设施建设特别的高速公路网的建设,对于城市一体化进程起到了极大的加速推进作用,对于人们的生活方式发起剧烈的冲击。事实上,在城市一体化的进程当中,距离是以时间来衡量的,而非是以路程来衡量的。由于高速公路、城际铁路(包括城际轨道交通)的修建,极大的提升了城市的辐射半径,使得都市2小时生活圈得以外扩。而中央对今年“积极财政”年的定调也使得这一趋势更加具备持续性,从数据来看,一季度全国固定资产投资同比增长25%,依然保持了较高的增速。而从市场来看,近来北京周边的香河和上海周边的昆山房地产市场的快速发展都是受益于这一趋势,而目前广州、武汉、重庆、成都等城市一体化进程对周边楼市的影响也在加大。