[市场]典型城市成交持续低位 一线城市房价明显松动

　　1、市场整体成交同比仍处绝对底部

　　4月份半数以上重点城市成交量环比出现下滑，其中广州跌幅最大达到30.79%；另外，有三座城市4月份成交量环比出现上升，其中重庆由于并未出台限购政策，所以市场成交相对比较平稳；而上海和杭州则受益于个别价格松动大盘项目的热销。

　　虽然从环比上看4月份各城市成交量涨跌互现，但与去年相比市场依然处于绝对低位，典型城市4月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑，其中南京跌幅最大，该市当月成交仅23.99万平方米，同比下滑70.51%，较去年月均成交量低69.81%。

　　而这同样也体现在各典型城市的市场存量上，从数据上看，除深圳之外所有城市的存量水平同比去年均呈现增长，其中杭州当前存量达195.52万平方米，较去年同期增加153.45%。但从存销比上看，目前典型城市除天津之外均维持在20个月以内的水平，其中南京、重庆和武汉更低于10个月，短期来看市场风险相对可控。


                                                    　　资料来源：CRIC

　　注：4 月份数据均为初步统计数据，与最终数据可能会有出入。

　　杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围成交数据。重庆为商品房数据。（下同）

　　2、一线城市降价范围逐步扩大

　　从4月份各典型城市成交均价来看，除武汉成交均价环比出现回落之外，其余所有城市均呈现上涨，究其原因是受到当月成交结构的影响；以4月份均价涨幅最高的天津和南京为例，两地当月销售量前十位的项目占全市成交比例分别高达28%和41%，而其中中高档项目比例较大，从而推动城市均价明显上扬。

　　从实际项目的价格变化来看，4月份多数城市开发商给予的优惠幅度基本延续了3月份以来的水平，但一线城市项目降价范围逐步扩大走在了全国前列，例如上海，本月位于嘉定区域的中低端项目金鼎香樟苑报价较区域标杆水平低了30%，瑞虹新城也以带装修40000元/平方米的市中心最低价入市。

                                                    　　资料来源：CRIC

　　3、中档、中低档项目成交比重上扬，中小户型主力地位加强

　　从成交价格结构来看，本月京沪深中档、中低档项目成交比重上扬。随着对新政的消化及开发商优惠活动的加大，部分首臵、首改的刚需客户停止观望，开始入市。京沪深本月中档及中低档项目比重有较大幅度上扬。上海中低档项目成交比重环比加大8个百分点，像金鼎香樟苑、合生城邦城等中低档项目以价跑量，本月成交颇好；北京和深圳的中档项目分别上扬12、8 个百分点，其中，北京房山的中档项目中国铁建长阳国际城表现突出，位列成交面积榜单之首。

　　从面积段的成交结构来看，中小户型主力地位加强。本月，京沪深 90 平方米以下小户型成交比重分别上扬2、2和7 个百分点，主力成交地位加强。其中，上海本月成交面积榜单前10项目除上海紫园是别墅外，其余项目的主力成交面积均为 80 平方米左右的二房；刚需支撑下的深圳楼市，小户型成交比重占到近六成的市场份额。另外，京沪90-120 平方米面积段成交比重亦有较大幅度上扬，环比上月均加大了 4个百分点。