[企业]重点企业拿地热情降低 信托、债券融资依然是主要方式

　　1、典型企业拿地规模进入低谷，观望气氛浓

　　2011 年 4 月，15 家典型企业的拿地热情逐渐降温，拿地策略趋于谨慎。月内 15 家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约 260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约 56.88亿元，同比下降70%，环比下滑 59%，创 2010 年以来拿地总量和成交总价的最低记录。另外，典型企业中万科还通过收购的方式以 31 亿元获得总建面积57.2 万平方米的广州万科红郡项目。

　　纵观2011年前四个月，剔除比较特殊的2 月份，15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。这主要有两方面原因：一方面是在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度；另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。与此同时，万科表示“由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受房地产市场调控持续的影响，公司年内土地市场策略也可能出现相应调整”。

　　但考虑 2011 年 1 月以来，全国整体房价涨幅较小，房地产市场整体趋稳，料不太会出现政策进一步趋紧的情况。短期内，15家典型企业的新增土地总量维持一个温和反弹、小幅盘整的局面。

　　2、信托、债券为4 月主流渠道，部分房企成功获得银行贷款

　　房地产企业 2011 年一季度报告陆续披露，房地产上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显。为了确保现金流顺畅，4 月份不少开发商扎堆信托、债券等渠道进行融资，也有不少实力房地产开发企业获取银行信贷成功。

　　4 月份，已经有多家房地产公司借道信托实现融资。如世茂股份委托中铁信托于4 月13 日至4 月 22日对外发售“丰利 41 期世茂股份集合资金信托计划”，信托期限为 1.5 年，发行规模为 1 亿元。而 4 月22 日，首开股份为满足股份公司项目建设资金需求，拟向中国对外经济贸易信托有限公司申请信托贷款，额度不大于 15 亿元，期限两年。首开与平安信托将共同投资开发华侨村二期项目，平安信托以取得项目公司股权的方式及购买特定资产收益权的方式向华侨村二期项目进行投资，合计出资5.5 亿元。除了信托外，房地产开发企业 4 月在债券、发行优先票据等方面也举措频频，明发集团建议发行 15.6 亿元五年期可换股债券，债券每年分派息率为 5.25%，每半年分派一次；富力将发行3年期的人民币债券及 5年期的美元优先票据，集资规模约 20亿至30亿元。

　　而部分具有实力的房企4月也成功获取银行信贷，如4月8日，香港新鸿基地产签订五年期167.5 亿港元贷款协议。中粮地产也以鸿云项目土地为抵押向光大银行深圳分行申请3.5 亿元，期限 3年。4 月11日，新世界中国地产获取最多达 2 亿港元 3 年期贷款。九龙仓也敲定 40 亿港元 3 年期融资。4 月 20 日，瑞安房地产旗下全资附属公司京侨与渣打银行签订贷款协议，贷款不超过 15.5 亿元港币。SOHO 中国也正在市场募集4 亿美元的3 年期贷款。

　　3、沪深港地产股较上月有所下滑，恒大保持上升势头

　　2011年4月，除了上证地产环比上涨0.62%外，深圳地产和恒生地产指数环比均下滑2个百分点。而本轮监控的沪深港三市共163只房地产个股中，七成左右的个股相对上月有所下滑。



　　中国人民银行决定，自 2011 年4 月6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点。连续的加息增加了购房者和房地产开发商的财务负担，也预示着针对房地产的高压调控政策仍将持续一定时间，4 月整体的市场环境对房地产个股也产生了一定影响，近七成房地产个股走势不甚理想，多数重点地产股均有所下滑。

　　但是从另一方面来看，有突出优势的个股也更受市场关注，如布局在三、四线城市的房地产开发企业，或以商业地产、养老地产、保障房建设等特色的房地产开发企业，较受投资者追捧。如恒大地产，凭借快速扩张至三四线城市，能较好应对调控环境，保持灵活的价格策略，4 月份股价持续上涨，月末收盘较 3月末上涨29%。而创兴臵业受到钢铁行业景气回升的利好带动，个股环比上升28%，爱建股份股价上涨主要由于资产重组，即通过定向增发，上海国际集团的房地产业务基本全部注入上市公司。