[中原地产]4月楼市成交持续低迷 各地试探性降价已初显

　　2011年4月各地楼市成交持续低迷，部分大型房企开始出现试探性降价现象。尽管4月开始不少城市成交量有所回暖，但整体尚无大幅度上升现象。中原集团研究中心高级经理刘渊认为：由于供应增加，5月各地住宅市场可望迎来成交回升，随着楼市房价已有松动迹象，不排除未来二线城市部分楼盘将出现实质性降价。

　　住宅成交维持低位 一二线城市出现分化

　　据中原监测的14个重点城市4月成交量数据显示，成交总面积为642万平方米，环比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面积同比降幅比3月有所扩大，已连续第3个月保持较低水平。

　　自从"史上最严"的房地产调控政策出台以来，2011年3个月中，各地楼市还是表现出较强的抗跌性。具体表现在：成交量虽持续处于低位，但楼盘售价依然未现松动。究其原因，一方面开发商经历了两年的销售高峰后资金链普遍比较宽裕，短期内并无降价的迫切需要；另一方面限购政策出台后具有多套住房的业主售房的意愿也大大减弱，因此无论是一手房还是二手房短期内都没有降价的动力，一二手市场同现僵持的局面决定了本次调控的复杂性和困难度将远超预期。

　　虽然整体市场大规模降价尚未出现，但部分城市个别楼盘已出现了较为明显的降价情况。

　　统计数据表明，一线城市的北京、广州、深圳近期都出现了知名发展商的实质性降价楼盘。同时，传统上受调控影响较小的二线较发达城市，如南京、杭州、成都、天津等，近两个月的住宅成交量同比也出现了平均60%的跌幅，甚至大于一线城市的同期跌幅。由于这些城市的住宅供应依然较多，未来二线发达城市住宅降价的可能性也在增加。

　　刘渊分析：对比今年政策出台后的3、4月份，与去年同期的市场成交表现，可以发现：二线发达城市的表现明显差于一线和二线发展中城市的表现。天津、重庆、成都、杭州、南京等五个二线发达城市3、4月份的住宅成交量同比平均下降64%，而一线城市同比仅下滑31%，二线发展中城市同比仅下滑27%。

　　一线城市历年来受调控政策影响较为显著，然而本次调控后市场出现明显分化，其中上海同比出现小幅下滑，广州同比出现上涨，北京、深圳同比则出现明显下滑。

　　二线发达城市近年来住宅市场发展速度较快，房价快速上升，引来投资性需求大量入市；另一方面，这些城市在2010年受政策影响的程度较小，未经历过房价下跌，因此在这次严厉调控政策影响下，购房者的观望态度明显。开发商则由于习惯了长期的牛市而缺乏降价的动力，因此整体来看，市场仍处于明显的僵持状态。

　　二线发展中城市正处于城市快速发展期，同时房价的水平还处于相对合理水平，在经历了短暂的市场低迷期后，市场仍将回到上升通道中。

　　出现上述状况的一个佐证是，近期中原集团研究中心对中原地产28个主要城市关于"五一"假日楼市情况进行调查所得出的结论。

　　28个主要城市分别为：深圳、福州、长沙、昆明、惠州、海口、东莞、珠海、中山、广州、武汉、重庆、成都、宁波、杭州、上海、无锡、苏州、南京、常州、郑州、济南、石家庄、大连、天津、北京、沈阳、长春。其中惠州、中山、常州、长春尚未执行限购政策，其余城市均已执行了限购政策。

　　第一结论：打折促销多，实质降价少

　　调研结果显示，近期开发商虽偶有促销，但试探性成分居多，尚未出现实质性降价。据调研，全国20多个城市都在房展会期间推出了花样繁多的打折促销优惠，涵盖现金优惠、送面积、送装修、送礼品等等，但这些大多只是常规性优惠，幅度仅在0-5%之间，仅海口和杭州的折扣比例超过5%。

　　第二结论：刚需及改善型购房者占主导

　　调查结果显示，在严厉调控政策下，大部分城市的购房者以刚需和改善型为主。其中，广州、苏州、成都、长沙、沈阳、东莞、武汉、杭州、无锡的首次置业者已占主流；而南京、北京、珠海、济南、大连、天津、中山的改善型客户为市场主流；外来购房者最多的海口则以投资型购房者为主；其余城市购房者类型则表现的比较均衡。

　　第三结论：购房者心态出现明显分化

　　各地购房者对于该城市未来房价的判断也有较大差异。随着调控不断升级，50%的被调研城市房价走势不容乐观，但长沙、昆明、惠州、东莞、珠海、中山、重庆、无锡、南京、常州、郑州、济南、石家庄、沈阳14个城市的购房者认为当地房价依然看涨。其中，大部分看涨城市受刚需驱动购房者心态较为积极，如沈阳、东莞、长沙、无锡就是典型的刚需驱动型，近期刚需均占比60%以上；而惠州、中山、常州由于地方政府尚没有执行"限购令"，近期市场氛围亦暂时活跃，据调研，近期以上三市改善型客户与投资型客户的占比之和均在55%以上。

　　两大因素影响房企是否降价 预测未来供求将有明显回升

　　楼市的供求比和企业的"资金链"是促动开发商涨跌房价的动力。

　　从供求比情况看，通常情况下，供求比（供应面积/销售面积）在0.8-1.2之间属比较合理的范围，小于0.8则表明供应明显小于需求，大于1.2则表明市场明显供大于求。根据历史数据的统计，当供求比大于1.5时，由于新盘大量推出，而市场的需求量有限，在这种情况下，通常开发商降价的意愿较强。分城市来看，本月北京、深圳、成都、杭州的供求比均超过1.5，达到2.13、2.40、2.73、2.75，而上海的供求比也接近1.5，达到1.44。

　　从企业"资金链"情况看，2011年第1季度"资金链"状况环比出现恶化。

　　根据已公布的2011年第1季度财报的四家公司来看，目前招、保、万、金所持有的现金较年初均有小幅波动，其中保利的货币资金较年初下降了2成。四家公司一年内到期的借款额较年初均有明显上升，其中保利大幅上升43%，居于四家公司之首。从持有现金与年内到期债务比率来看，截止2011年第一季度末，四家公司目前的现金偿债能力依然明显好于2008年的市场低谷时期，但相对于今年年初已有所恶化。

　　随着销售回笼资金速度减弱，再加上国内融资渠道依然紧闭，标杆房企在短期内的资金压力骤增。根据市场公开资料及标杆房企的融资公告统计，2011年以来，标杆房企通过海外融资共筹集资金约185亿人民币，相当于去年全年标杆房企海外融资金融286亿人民币的65%。考虑到海外融资成本远高于国内贷款，这也从侧面反映出国内融资环境的收紧，以及开发商对资金的渴求。

　　各地供应放量带动成交 二线城市或现降价楼盘

　　中原地产对各地楼市住宅成交和价格走势作出以下预测：

　　通过对各地住宅预售证的监测，可以发现：由于5月份的房展会，各地开发商纷纷在4月底集中申领了预售证，以期在5月的房展会上获得较好的销售成绩。因此，预计5月的总体成交量将会出现调控后的首次反弹。然而由于购房者的挑选空间也随之大幅增加，楼盘之间的竞争也将更加激烈，一些具有性价比优势或者出现实质性降价的楼盘或将获得更多购房者的青睐，而其他坚持不降价楼盘的成交状况将难以出现明显的改善。

　　一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，最近两个月北京、广州、深圳的知名发展商都出现了实质性降价的案例。而对于二线的发达城市而言，由于之前几年房地产市场都处于高速增长期，尚未经历过调控的显著影响。然而，随着这些城市房价的快速上涨，投资型、改善型需求的比例逐年提高，受房地产政策调控的影响也将增加，同时这些城市未来的供应普遍仍处于较高水平，因此预计未来二线发达城市将继一线城市之后，降价促销的现象也将逐渐增加。