[今日评论]货币环境“拖累”房企融资 后市或现收并购交易潮

　　(评论员/崔琳)日前，有机构表示，上海环球金融中心近日以2.7亿总价售出第67层办公房源，成交均价为8.05万元/平方米，至此，上海环球金融中心通过散卖的方式已出售了第68、69、70、71、72五个楼层。与此同时，恒 大地产日前发布公告宣称，将其全资子公司GRANDDAY的49%股份作价5亿美元(约38.75亿港元)，转让给香港上市房地产企业华人置业，从而间接将该子公司位于江苏的一个项目进行合作开发。

　　在货币和市场环境不断从紧的背景下，近期房地产开发企业间的土地、项目以及股权转让案例频繁发生，尤其是对中小房企的兼并收购呈现出加剧的趋势。从原来看来，房地产融资渠道的收紧显然成为其背后的重要推手，不少房企也期望通过股权及项目转让达到优化资产配置的目的。而在另外一方面，对手头持有充裕现金的房企而言，出于战略扩张以及布运营局的需要，近期则选择伺机进行收购。

　　具体看来，首先，在融资难上加难、房地产资金链不断遭遇“大考”的境地下，项目以及企业的收并购买正在成为企业突破资金瓶颈、谋求再发展的解决之道。从近期来看，渝开发、嘉德置地等都有股权、项目及转让的相关公示，极少引入合作伙伴的恒 大地产也走上了股权合作之路。以恒 大地产为例，其子公司GRANDDAY旗下江苏启东市寅阳镇一幅地，以现时83.8亿元的估值来看，比购入时成本已高出许多，而嘉德置地出售的上海地块若为青浦区广南项目，1.526亿新元(约合7.98亿元人民币)出让价格较之此前的收购价格也已有几番增长。由此看来，优质土地转让正在成为另外一种快速套现的方式，在融资渠道收紧的当下，为企业运营以及发掘增长机会提供资金保证。

　　其次，不少企业通过转让子公司或持股公司股权，以此达到优化资产的目的。从挂牌转让的三亚京海成房地产开发有限公司运营来看，2010年度无营业收入，且该企业持有的三亚住宅用地因部分用地征地和出让手续无法办理，项目目前处于停顿状态。而此前转让的中国房地产开发合肥有限公司所持有的中房置业2011年1-3月没有项目竣工交付，所以没有收入，发生的期间费用产生亏损。综合看来，这些项目多为待建或在建项目，不仅工期长且对资金需求大。对依靠资金杠杆进行滚动开发的中小企业而言，这无疑加剧了开发企业资金链的饥渴。在此前提下，企业选择将此类项目进行转让，借此获取资金优化公司资产负债率，而转让成功后，新东家的增资也能促使项目继续得以运营。

　　再次，对不少资金充裕的大中型房地产开发企业而言，目前的房地产调控显然增加了企业进行收并购交易的机会，企业出于战略扩张以及布运营局需要，伺机拓展市场版图。以SOHO中国为例，自2011年4月至今，其在上海已接连进行三次交易，涉及资金逾73亿元人民币，其在上海的项目也迅速达到7个。不仅仅是SOHO中国，近期合肥城建、中渝置业以及万业企业等企业也先后有大宗收购交易进行。从交易对象来看，众多的土地资源和项目显然成为它们的共性。

　　值得一提的是，随着调控的深入，后市成交的不乐观再加上融资渠道的紧缩，将进一步挤压企业的钱袋。对融资难度和成本高企的中小开发企业而言，企业或更多地通过转让手中项目直接达到套现融资的目的，而不差钱的大中型房企则选择“接盘”以进一步拓展市场扩大份额，在本轮兼并收购潮中占据绝对的主导地位。而分化加剧的房地产市场，逐鹿天下的最大资本就是企业的现金流。

          附表：2011年4月至今部分房企(拟)收并购项目列表     单位：亿元人民币

                                           数据来源：企业公告、CRIC