当前金融政策对房地产市场的影响

2011-05-31 17:14:26

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-05-31
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

当前金融政策对房地产市场的影响



  从4月份的宏观经济数据来看,中国经济已经出现了一定的疲态。第一季度外贸进出口是逆差,而4月份是100多亿的顺差,规模并不大,主要原因是进口增速回落。进口增速为什么回落呢?一方面是原材料的增长有一定的回落,尤其是铁矿石比上个月有所减少;另一方面,机电产品的进口也有一些回落。相比之下,出口还是比较强劲。进口增速的回落也表明了内需会有回落。一方面顺差在减少,另一方面热钱不断的流入,这也给中国宏观调控增加了难度。我们所预防的通胀是由于成本上升所带来的内生性通胀,西方国家采取量化宽松的货币政策使得大宗商品价格居高不下,所以也需要应对输入性通胀。

  4月份货币供应量M2出现一定的回落,同比增长15.3%,而3月份为16.6%。M1的回落更大一些,已经到了12%左右。4月份的新增信贷7400亿,大部分增长是企业短期贷款,中长期贷款并没有增加。这说明企业的经营状况不怎么乐观,企业面临的流动性压力比较明显。

  货币政策方面,未来预期通胀压力不是太大的话,央行可以通过发行三年期长期央票的形式替代提高存款准备金率操作。估计今年下半年的通胀水平会明显下降,在这种背景下,提高存款准备金率工具的应用会减少,发行央票的工具应用更多一点。现在央票的余额是2.7万亿,2010年的时候是3.7万亿,完全有增加发行央票的政策空间。

  为什么现在通胀会居高不下,主要原因是在2010年及之前外汇流入时没有及时进行对冲。中国之所以会产生这么大的资产价格上涨,特别是房价上涨这么多,其本质原因就是外汇占款没有被对冲。2003年发行央票,从那一年开始算起到现在为止有5.58万亿外汇占款没有被对冲掉。存款准备金的余额加上央票的余额与外汇占款的余额之差就是5.58万亿,通过银行的货币乘数直接形成了货币供应量。这些超发货币过去十年拉动了房价的上涨,今后十年当中可能继续助推商品价格上涨,这是控制通胀比较难的一个原因。

  从4月份来看,CPI是5.3%,食品蔬菜价格回落,猪肉价格上涨,上涨幅度同比11.5%,比3月份略有回落。食品上涨依然成为拉动CPI上涨的主要因素,非食品同比涨幅与上个月持平,是2.7%。通胀长期化现象是明显的,也是可控的。通常情况下6月份是CPI的高点,如果这两个月国际通胀没有明显上升势头,3月份5.4%或许就是高点了;如果继续有一定的上涨势头,6月份应该是高点,全年通胀在4.7%的水平。通胀基本呈现冲高回落的现象。目前还是属于温和的通胀,加息的可能性比较小。

  3月末信贷平均利率水平是6.9%,基本上接近于07年信贷水平。而07年的时候是经济过热,目前经济并没有过热,而且是经济回落。如果说进一步加息,企业将不堪忍受,按照这个逻辑推断,今年应该是加息空间不大了。大部分人认为今年还有两次加息,今年二季度可能还有一次加息,下半年紧缩性货币政策将提前收兵。我之所以认为中国的通胀压力不大,主要是在于中国的劳动力供给非常充裕。我国已经公布了第六次人口普查的结果,中国有9亿多的劳动力,4亿的净消费者。以上海为例,上海经济增速为什么比较慢呢,因为上海基本上是两个人养一个人,全国是三个人养一个人。根据统计,凡是人口抚养率比较低的国家或地区,它的通胀水平都比较低。
  长期来看,中国会有通胀,但是通胀水平也就是3%左右,超过5%通胀就算是比较明显了。印度之所以通胀达到8%,越南通胀之所以要超过10%,主要原因还是来自于人口抚养比率比较高。印度是80人养100人,中国是120人养100人,在人口抚养率比较高的国家通胀率比较高。这是对于目前加息方面的看法,所对应的就是CPI的水平,应该是可控的。
 
 对于输入性通胀的压力,可以通过人民币升值进行一定程度的缓解,未来人民币升值压力还是比较大。虽然对于出口企业压力还是比较大,但对于房地产企业来讲应该是好事。在长期升值的金融背景下,热钱流入是不可避免的,中国的经济在人民币升值的背景下,增幅会回落。

  对于货币政策的展望和货币政策对于房地产业的影响。由于国家连续对于房地产进行调控,房地产的销售量有一定的回落。从4月份的数据来看,房地产投资规模增速还是比较大,大概在35%左右,和上个月持平。这表明了中国对于房地产的需求比较大。

  对于房地产政策进行简要的分析。从05年开始持续不断的对于房地产进行调控,每次调控没有让房价出现大幅度的回落,这说明了房地产需求动力还是比较明显的。当然,最有效的还是信贷政策,这一块对于房地产调控的影响相对来讲比较大。看看美国的例子,利率和房地产销量成反比。

  房地产市场与M1、M2增速之间有一个明显的正相关关系。房地产政策是否有滞后效应,6个月以后可以显现。按照全球发展中国家的经济增长方式来看,采用集中投资形势产生效益,分散投资最终是失败的,人口还是会往东部地区转移,这是整个人类发展历史的普遍现象。对于两个观点我有异议,一个是刘易斯拐点,中国根本不存在这个现象,现在劳动力的短缺只是一个短期的现象,一旦投资增速下滑以后,中国面临最大的问题还是就业问题。第二个就是人口红利的消失,中国人口红利短期内也是无法消失的,中国的劳动力优势非常的明显。过去十年,我们新增人口是7300 万,过去十年新增大学生的数量也是7300万,7300万超过制造业大国韩国的总人口。如此众多的大学生其实为中国制作业的发展,为中国产业升级创造了非常好的劳动力环境。我们家庭人口规模持续缩小,对于我们房地产需求也是比较明显。另外,由于生活水平的提高,户均套数目前只有0.8%左右的水平,改善性需求同样强劲。

  关于房地产企业融资难的一些观点。目前社会融资结构发生了变化,原来主要是通过信贷,信贷规模在2002年的时候占到了90%,到现在信贷占社会融资总额只有50%左右。由于国家对房地产市场进行严格的调控,开发企业从银行获取信贷或者在资本市场上进行融资难度加大。房地产企业的传统融资模式需要转变。

  从去年来看,房地产企业主要是通过房地产信托方式获得融资,比重接近总融资额的50%,预计今年还是这样的模式。从未来来看,国家对于房地产的调控不可能一直持续下去,股权融资的手段会充分发展。住宅类房地产受到调控比较明显,商业地产的发展应该会比较快一些。从去年和今年一季度开发商拿地的情况来看,城市商业用地的比例明显的上升,这种商业用地的比例上升,实际上是和人均GDP的快速增长有一定的正相关性。

  (本文根据国泰君安首席经济学家李迅雷先生在5月11日上市公司百强测评会议演讲整理。)

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