戴德梁行:中国住宅市场月报- 2011年5月

市场分析要点:

　　1) 受物价全面上涨趋势及流动性持续过剩影响，国内通胀保持高位运行预期仍未松动。国家统计局数据显示，2011年5月CPI同比上涨5.5%，创2008年7月以来新高，料货币政策紧缩动力持续，实体经济信贷需求将逐步放缓：2011年5月末M2同比增速进一步回落至15.1%，为2008年11月以来最低，保持低于16%的调控目标；M1同比增速继续下探至12.7%，为2009年2月以来最低。

　　2) 央行公开市场回笼由于利率倒挂而持续低量发行，加之6月央票和正回购到期量合计逾人民币6,000亿元，市场资金或将再临宽松局面，流动性回笼压力剧增，致使央行继续强化其数量紧缩的货币政策力度：自2011年6月20日起，年内第6次上调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点至历史新高21.5%，上半年内每月一调的频率已累计锁定商业银行约21,840亿元资金。目前看来，12次上调存准率和4次加息后，总体经济及信贷需求温和回落格局已定。

　　3) 存款准备金一再上调致使银行收紧放贷力度倍增，开发商境内融资难度加码。5月全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为1,693亿元，占房地产开发资金月新增量的24%，为2009年以来新低。其中国内贷款及个人按揭贷款月新增额分别为1,003亿元及690亿元，维持今年以来较低位；而房企自筹资金比重升至历史高位，5月新增额为3,000亿元，环比4月上涨27%。目前多数房企已成功打开境外融资局面，以发行美元或人民币债券、优先票据及短期融资券等方式发力海外资本市场盘活资金。

　　4) 随着房地产调控持续升级，政府逐步出台触及房地产业长期平稳健康发展核心问题的相关政策：5月25日，银监会印发《关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知》，支持改善商业银行对中小企业的金融服务，通过缩短贷款审批流程、对小企业不良贷款比率实行差异化考核、提高小企业不良贷款率容忍度等方式，降低中小企业贷款门槛。同时，保障房建设再被提速，随着2011年保障性安居工程建设任务进入执行核心期，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，并下发通知要求各地切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度，同时要求各地按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。

　　5) 限购令和信贷紧缩格局下，开发商推盘及促销优惠提速入市，加之处于政策稳定期的市场观望情绪逐步消退，5月市场成交量因刚需购买力释放而大幅上扬。根据DTZ戴德梁行监测数据显示，一线城市环比4月大涨30.4%，其中深圳因降价促销楼盘行情大涨，致成交上升51.2%，北京则因中低价位楼盘（特别是保障房）集中成交，环比涨幅为41.1%；二线城市环比4月亦上涨15.4%，其中天津市场大幅逆转4月跌势，成交环比涨幅为80.7%，厦门则因岛外大体量低价产品集中推盘，成交环比上升60.5%。

　　6) 价格方面，刚需产品价格明显松动，加上部分城市实施「限价令」，中小户型价格环比增幅持续下滑，一线城市成交均价全面滑落，比4月下跌为1.5%：其中北京及广州降幅相对突出，同为3.8%；二线城市成交均价暂持平稳，环比涨5.7%。

　　7) 从十大样本城市住宅库存量上分析，短期内多数城市将维持供过于求局面：武汉及厦门（特别是岛外项目）的库存过剩状态因持续放量市场供应再度深化，去库存时间（截至2011年4月末）续升至近年以来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。

　　8) DTZ戴德梁行跟踪研究北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010-2011年分月十大热销楼盘，发现迎合刚性需求的普通住宅项目备受市场青睐，促使5月中高端及豪宅产品成交占比（以销售套数计算）由年初峰值72%大幅回落至当月的36%，为2010年8月以来最低。
全国十大城市成交统计