楼市的“限价”时代来了吗？

　　近期，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳、分别出台了“限价令”，各地“限价令”的密集出台或升级与下半年房价上涨压力相关。然而基于不同的市场背景，各地下半年限价目标、措施及市场影响或有不同。

　　广州：郊区限价不限购  市场以价换量显著

　　今年4月，广州增城房管部门召集开发商开会，口头传达了3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过该盘2010年均价5%的要求，随后从化国土局下发通知要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%。超过该涨幅标准的楼盘，将无法办理预售证。至此，全国首个“限价令”正式出台。

　　“限价令”看似严厉，但增城、从化近期住宅成交并未受影响，且“限价”后较之前更为活跃。据中原集团研究中心监测数据显示，2011年上半年1~4月，广州增城、从化共成交新房6673套，约占全市的30%，而限价后，两地成交套数占全市的比重略升至33%。究其原因，一方面由于增城、从化未执行限购，分流了市区被限购的大批客户；另一方面由于碧桂园等标杆房企趁势促销，高性价比楼盘吸引了大批购房者。

　　廊坊：“限价令”看似严厉  实则留上涨空间

　　部分三线城市由于承接限购城市投资需求，近期成交和价格过热，亦受到政府的高度关注。国务院于7月12日召开常务会议，要求关注房价上涨过快的二三线城市，必要时也要采取限购措施。

　　随后河北省廊坊市立即积极响应，发布了今年市区的房价控制目标。该目标建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。据调研，目前廊坊市区价格最高项目单价近万元，但在售的大部分项目均价7000~8000元，尚未超越限价“天花板”。

　　此前，早在6月中旬，廊坊市香河县首开行政“限价”先河，要求对本行政域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。其中，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。据中原调研，香河核心区目前在售楼盘为6000元/平米左右，亦未超过政府限价标准。

　　因此，廊坊“限价令”看似严厉，但实则仅为对决策层关注京郊城市房价上涨的一种回应，为在售项目留出了一定调价空间。其实，无论是“限购”还是“限价”，地方与中央之间都尚存利益博弈点。由于一线城市与二三线城市的产业结构不同，其政府对于房地产产业的依赖程度亦不同。根据以往经验，二三线城市地方政府对于“限购”等调控的落实并不积极，或多或少都留有操作空间，因此，即使面对国务院会议要求，但近期二三线城市限购政策仍存“缓着陆”的可能。

　　深圳：“零增长”防翘尾 “分面积”严执行

　　（1）全市价格环比“零增长”

　　7月18日，深圳“限价”进一步升级。面对上半年房价上涨的背景，将年初政策中“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标细化，对项目的限价参照标准进行了修订。此前深圳“限价”的价格参照标准为2010年录入合同折算的项目均价，而新一轮“限价”参照的价格标准为在售项目上个月的成交价或最近3个月的均价，并且按照新开盘项目、已开盘加推项目、持续销售项目分别做了详细规定。（参见表1）在此种情况下，一旦片区内有项目有降价促销，将会不同程度带动周边项目价格的实质性下调。

　　（2）单项目按面积段限价

　　本轮“限价”的方式从此前的分行政区和具体项目限价调整为分产品类型面积限价，项目均价不再单独限制。据调研，此轮“限价”之前，深圳144平方米以上的项目大多为合拼户型，在“限购”影响下，为提高这类产品的成交率，项目多采用合拼户型合并低价促销的策略，而其他户型产品则没有降价促销。因此，前一轮“限价”调控下来，144平米以上的平均价格下跌，而90平米以下及90-144平米项目成交价格则无明显下跌，调控效果未达预期（参见图2）。而此轮“限价”将之前分区均价“一刀切”的方式调整为按面积分类，将更有效控制市场上各类产品，并逐步引导中小型产品的价格恢复理性。

　　上海：备案成交一致 “低开高走”难现

　　继深圳后，上海亦于上周加入“限价”行列，于7月29日出台新的“限价令”。在今年5月，上海曾出台“一房一价”细则，规定楼盘实际销售价格不能高于备案价格。然而，由于开发商在实际楼盘销售中只能降价不能涨价，定高价为自己预留降价空间来吸引购房者，一度成为上海楼市中十分普遍的现象。而刚出台的“限价令”则规定，房管部门除了要审价之外，还要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致。这意味着开发商虚报网上参考价的行为将无以为继。

　　据悉，新“限价令”出台前，新房市场很多项目会采取“低开高走”的价格策略来影响消费者的心理预期，从而带动新房成交。此前，各项目售楼现场频现的“打折”，其实也只是吸引购房者的噱头——很多项目成交价低于网上报价，但楼价并未现实质性下调。而新规执行后，项目只能以实价销售，且定价将受到政府干预，上海从此进入政府与开发商共同制定楼价的新时代。

　　小结：“限价”从严  抢占先机利成交

　　中原集团研究中心总结以上各地“限价令”之后发现，其出台均与上半年房价上涨相关。据中原地产7月初对全国近百城市的调研发现，今年上半年绝大部分城市新建住宅价格上涨或持平，仅有5个城市房价微跌。另据中原领先指数显示，北京、上海、深圳二手住宅价格自4月起先后出现下跌，但环比跌幅均小于1%；其中，上海5月价格指数微跌后，6月又现反弹迹象。从整体来看，各地房价涨幅虽有收窄，但下半年依然面临房价上涨压力。因此，为完成年初制定的房价调控目标，近期较“一房一价”更为严厉的“限价”政策出台在所难免。

　　从限价目标来说，深圳、广州此次均向年初制定的房价上涨目标靠拢，提出了明确的控制目标；上海虽未提出明确的限价目标，但其“具体项目具体分析”的要求则使得政府掌握更多主动权。而廊坊由于年初并未公布房价控制目标，本轮“限价”目标明确，但执行上相对游刃有余。

　　从执行手段上来说，深圳分区域、分面积段限价，有利于控制各个类型的产品价格，且区域内一旦有项目促销将有“牵一发动全身”之效；广州、廊坊、上海均按项目均价限制，对于不同户型和产品的定价策略，开发商尚有决策空间。其中上海没有提出明确限价目标，仅强调成交备案价格一致，看似灵活，但使得开发商在定价环节丧失了操作空间。

　　因此，对于已处于“限购”、“限贷”、“限价”的市场环境，面对刚需为主的市场，开发商适当调整推盘节奏和价格，或能抢占市场先机加快销售。