[今日评论]首开借力保障房融资改善资金状况

2011-08-05 07:27:55

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-08-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

首开借力保障房融资改善资金状况



  (评论员/高岗) 8月3日,首开股份发布公告称,为满足公司保障房项目建设需要,改善融资结构,公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元人民币的非公开定向债务融资工具,发行期限为1年以上。而在此前的6月7日,首开曾发布公告称,拟发行43亿元人民币的1年期以上中期票据,用于公司保障房建设。


  首开借力保障房融资改善资金状况。


  首开股份一季报显示,截至到今年一季度末,公司持有现金83亿元,较去年同期的151亿元相比,下降了45%。这也就是说在此前过去一年的经营中,首开股份的净现金流量为负的68亿元,首开在今年的资金压力明显加大。如果首开此次50亿元的融资计划能够成功实施,将会大幅提高公司的现金储备,改善财务状况。


  首开本次融资的用途明确指向保障房项目的建设,而在今年4月份,公司董秘对媒体表示,首开在建和拟建的保障性住房建筑面积超过120万平方米,预计2014年前开发完毕。以2500元/平方米的建设成本计算,首开完成这120万平方米的保障房,需要的资金规模约为30亿元左右,而首开本次拟发行的融资计划总规模达到了50亿元,除了可以覆盖保障房项目建设资金需求外,还能缓解其他项目的资金压力。


  融资成本低和自有资金杠杆高是企业开发保障房的两大动力。


  通过上面的分析可以发现,通过借助保障房进行融资,企业能够获得一笔额外的低成本资金。那么,这部分资金的成本大约能比市场水平低多少,首开公告并没有直接给出答案。但是通过用于保障房建设地方债利率水平,可以推测出个大致水平。8月1日,财政部代理地方发行了一笔226.6亿元的三年期地方债,票面年利率为4.07%。这也就是说,保障房融资的成本大约在4%左右,不仅仅远低于15-20%的房地产信托融资成本,比同期银行贷款利率也要低2-3个百分点。


  企业参建保障房的好处还不仅体现在融资方面,从保障房项目本身来看,其实际收益率也要高于账面的体现。保障房项目一般具有资金成本低、周转速度快、自有资金杠杆率高的三大特点,一些项目的自有资金比例甚至可以低至20%以下。以此计算,即便账面只有3%左右的利润率,开发商资金的收益率也能达到15%左右。这还不包括地方政府在土地出让、税费环节方面的“让利”。


  由此可见,对于有实力和关系硬的企业而言,在商品房调控特别是在限购扩大的背景下,通过参与一些保障房项目的建设,不仅能够起到平衡经营风险、拓宽融资渠道的作用,在高周转趋势日益明显的大势下,通过运作“短、平、快”的保障房项目,还能够提高公司的运营水平,为未来能级的提升积蓄力量。

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