朱中一：顺应政策调整 加强管理求平稳发展

  朱中一：各位嘉宾、各位同仁、女士们、先生们下午好。刚才苗乐如会长对于测评情况进行了简要的介绍，我这次发布的测评报告主要是由房地产研究会、房地产协会共同完成的。我发布的报告内容有四个部分。第一部分是测评对象与测评目的意义。第二部分是测评的指标体系、方法与榜单。第三部分是测评结果的分析。第四部分是2011年中国房地产上市公司发展态势。

  第一部分和第二部分刚才苗会长简单说明了一下，我做一点补充性的发言。本次测评选取了155家，选取的标准是根据三条，包括在上海、深圳、香港、新加坡上市企业，主要业务围绕中国大陆地区的。根据标准，我们从343家里面选取了155家，又根据我们的测评体系和方法对他们进行测评。测评体系和方法刚才苗会长说了，主要是根据运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长的潜力、营运效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八个方面。在前一段时期发表的500强主要是根据前7个指标评的，因为考虑上市公司的特点，这次专门加了一个资本市场表现。根据这八个方面的测评，我们采取了组合评价法等，最后进行了综合性的评比，从155家当中综合排出了100家。根据表现，从八个测评内容当中又选了6个方面的前十强，包括运营规模十强，抗风险能力十强，盈利能力十强，业绩成长十强，社会责任十强和创新能力十强。

  下面着重讲一下测评的结果分析。第一个方面是运营规模分析。我们的上市企业在2010年业绩都有较大幅度提高，上市公司的总资产为246.08亿元，另外上市公司的业务收入平均值为50亿元，同比增长39.20％。这说明企业的平均总资产和业务收入有大幅度增长。

  第二上市公司的发展不平衡，有两个方面的表现。比如将深圳和上海上市的房地产公司业务收入均值为32.12亿，同比增长33.82％，而在香港上市的房地产企业的业务收入平均是87.03亿元。另外一个差异，我们的领头企业万科，万科总资产是全部上市公司平均资产的8.76倍，这说明差异还是比较大的。

  第二个分析就是抗风险能力分析。我们讲的企业抗风险能力指宏观经济政策下面，企业能否保持良好的资产结构的能力。2010年，国家出台了多项收缩性的融资政策，所以现在上市企业和我们其他企业一样，都面临着资金压力不断增强的情况，对企业的抗风险能力提出了更高的要求。同样，上市公司的抗风险能力方面差异也是比较明显，其中抗风险能力较强的那些企业，拥有较快的资金周转能力。我们这里分了几个类型，报告里面有详细论述，这里不展开了。

  第三是盈利能力的分析。我们讲的企业盈利能力指企业在既定的资源情况下维持企业在市场竞争当中长远生存，并持续取得利润的能力。从2010年的情况分析来看，在香港上市的企业盈利能力是遥遥（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）领先的。2010年上市房地产企业的盈利能力，在香港要优于沪深两地上市的企业。万科去年年销售量实现了897.7万平方米，销售额实现了1081.1亿元，这个数字应该是比较大的。

  第四个是业绩增长分析。业绩增长主要是衡量企业在给定的时间内，企业的资产规模、盈利能力、市场占有力的变化情况，通过营业收入、营业利润和净资产的变动反应企业的成长情况。我们的报告讲到了三层意思。总的来说，2010年上市房地产企业的业绩仍然保持了快速的增长，营业收入的平均值为74亿元，同比增长61.84％。第二个特点是近三年，2010年的营业收入涨幅趋缓。在港澳上市的营业企业收入增速，2010年提升了71.22％，环比上升了8个百分点。

  第五个是营业效率的分析。反应了房地产上市公司的资产等能力。我们从两个方面谈一下。总的来说，2010年房地产上市企业受到调控政策影响，现金的回流速度，企业的资金受到了较大压力。另外，流动资产的周转率等出现了不同程度的下降，企业的效率较09年有所下降。同时，一些好的典型企业在流动资产周转率和总资产周转率表现仍然突出。有一些企业采取了高利润低周转经营模式，企业的经营效率相对明显降低。我们感觉这个分析是需要引起大家注意的，企业的经营能力的强弱及其效果，首先要求我们的企业能够顺应宏观调控的政策形式，第二就是调整经营理念，做好对于市场的定位和产品的定位。第三要做好资金的周转，成果的消化和保持合理利润。处理好这些关系，营业效率就会提高。

  第六个分析是经济实力的分析。经济实力的分析，我们从房地产业务收入各种指标来看，房地产企业的业绩增长、生存能力和成长潜力方面表现优于往年。但是也需要注意，不少的上市企业，包括一线的上市企业资产增长率仍然偏高，这需要引起大家注意。第二个问题是大家普遍认同的现实，竞争力比较强的上市公司拓宽了开发领域，普遍进入了二三四线城市，现在相对落后的西部地区成为房地产企业关注的重点。

  第七个是资本市场分析。目前房地产市场也好、股市也好仍然存在着不确定性，房地产板块仍然存在着风险。

  第八个是社会责任分析。我们从正面举了两个方面，一个是纳税水平再上新高，这是体现企业使命感和责任感的重要内容，我们觉得企业的社会责任是依法经营，依法纳税，这是最起码的门槛。第二、我们不少的企业开始关注保障性住房，我们觉得这是一个很重要的方面。社会责任的问题是社会各个方面对于房地产企业关注的一个热点问题，我们的房地产企业怎么样坚持诚信品牌和社会责任的理念，加强社会责任的建设，提高社会的认可度是一个重大的课题。前几天，包括国家发改委、地方发改委都通报了一些没有实行“一房一价”公示的企业，为什么这个问题必须要提出来，这个问题社会上非常关注，我们的一些企业，特别是百强企业、骨干企业一定要带头遵守国家的政策法规。这一条也是一个很起码的要求，希望大家一定要做到。

  测评的结果提示，我归纳了四个方面。第一、调控政策持续发力，企业调整战略促进发展。第二、政策逐步收紧，企业积极开拓融资渠道。第三、市场竞争日益激烈，企业多方优化竞争策略。第四、企业要把诚信品牌、社会责任建设作为加强企业管理永恒的主题。

  最后讲一下2011年房地产上市公司的发展趋势。我归纳了四点。第一、调控继续深化，企业适应形势变化持续增长。第二、政策环境明朗，企业开拓融资渠道降低风险。第三、面对竞争压力，企业优化发展战略以全面提升。第四、顺应政策调整，加强管理求平稳发展。

  谢谢大家！