房地产企业转型目标:二三线城市和商业地产

2010-11-16 13:59:04来源:每日经济新闻

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二三线或上演"一线式上涨"

阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示,除了二三线城市中一些局部的热点城市、地区也有一些房价虚高外,在新政调控下二三线城市中房价下降的并不多,因为那里的供需处于平稳状态。

"调控的重点区域和重点城市还是集中在京沪穗深、东部沿海这些重点城市,这就意味着调控对于二三线城市和中西部的城市提供了更宽松、更难得的发展机会。


"中国房地产学会副会长陈国强认为,从中长期来看,二三线城市楼市增长空间明显大于一线城市。

对于品牌房企在二三线城市的布局趋势,陈国强用"非常明显"来形容。

记者发现,新政出台后,包括万科、远洋等在内的地产巨头在二三线城市的布局速度明显加快。1~6月,万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米,占总获取项目的5.66%,而截至上半年末,万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。

阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲对此解释说,中国第一轮城市化的主角是北京、上海等一线城市,目前这些城市在量的积累上已基本完成,城市化已步入结构调整的"质的阶段",时下中国第二轮城市化的主角正在转向二三线城市,他们正在上演一线城市5年前城市化的剧本。因此房企涌向二三线地市是市场理性行为。

商业地产收益可观

与二三线城市类似,商业地产相比住宅地产,在调控中受到的影响也要小一些。而当下商业地产更是借助住宅地产萎靡之机,火爆了一把。

范小冲表示,由于商业物业对运营水平的要求较高。因此过去很多投资者不敢介入商业地产,特别是散户缺乏管理经验,这是过去商业写字楼不被大家关注的重要原因。

此次新政调控目标直指住宅市场的投资投机需求,而且众多业内人士判断此次政府的决心很大,未来还存有非常多的不确定性。范小冲认为,正是这样的环境,促使了很多人将目光转向了商业地产。

以上海为例,有关方面的数据显示,今年1~8月,全市商业办公项目的成交面积和成交均价都处于历史高点,其中,商业办公项目成交面积达到234万平方米,较去年同期增加了7%,成交均价达到了15187元/平方米,同比上涨了3.6%。

陈国强表示,对于北京、上海这些中心城市来说,商业地产的市场地位明显上升。众多地产商也纷纷加重了在商业地产上的布局。

据了解,今年以来,SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)、万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地(企业专区,旗下楼盘)、阳光股份(企业专区,旗下楼盘)、首创置业(企业专区,旗下楼盘)等地产大鳄都表示要增加商业地产。其中一直坚持做住宅的万科也转变为"必须考虑商业地产",截至目前,万科已经在北京、西安、东莞和武汉等地启动了商业地产项目,总投资额上百亿元。

楼市调控下,商业地产的收益也显得可观。以商业地产为主打的SOHO中国发布的中期业绩报告显示,该公司今年上半年实现营业收入86.55亿元,同比上升119倍;实现净利润17.21亿元,同比上升136倍,均超过去年全年水平。截至今年7月底,公司实现销售额135.7亿元,已经完成全年180亿元销售目标的75%。

"从近一个时期来看,我认为商业地产回升比较快,特别是一些进行结构调整的楼盘仍然得到了市场的追捧。"光耀东方董事长李贵斌表示,租金的上涨给商业物业带来了价值,再加上经济的发展,下一步商业物业的消费量将越来越大。

延伸阅读

专家:没有必要过分担心土地供应量

在"新政下北京房企'突围'之路"论坛上,中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云坦言,时下中国楼市用地供应"不差地"。

在楼市土地供应上,"18亿亩红线"深刻地影响着人们的思维。

然而在本次论坛上,中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云却认为,时下人们"没有必要过多地担心土地供应量的问题"。他解释道,虽然中国的土地资源并不是很丰富,但现在的土地供应是没有问题的。

首先,所谓的"18亿亩红线"是特指耕地的范围,但除了耕地外,中国还有许多其他土地可供开发利用。他认为,"18亿亩红线"的表述并不是太清晰。

其次,目前还存在大量的闲置地没有得到充分利用。虽然近段时间以来,全国各地陆续披露了不少闲置地,但可以肯定的是,从技术的角度上讲,仍然存在大量的闲置地被遗漏。这些闲置地就是土地库存,也是一块很大的可供开发的量。

此外,时下地方政府推地的动力是极强的,其动力源泉就是土地财政。

但他同时也指出,虽然全国来说,楼市的土地供应是没有问题,但北京、上海等一线城市的土地供应相对比较紧张,因为有观点认为,目前的机制下,北京、上海等一线城市的人口数量增长是无解的。如果这种结论成立的话,这些城市土地的供求关系会日趋紧张。

但总体而言,现阶段全国楼市土地供应在增加,需求在下降。阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲认为,土地价格不会暴降,因为地方政府基于时下的土地财政与中长期地方债发行的考虑,土地价格下跌幅度是有限度的。一旦土地价格大幅下降,作为地方债发行的抵押物土地的评估价就会相应下降,不利于地方政府地方债的发行。

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