新国五条反应平淡 北京3月上市新盘涨声一片

徐姸2013-03-04 08:00:46来源:中国房地产报

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  “新国五条”落地一周有余,北京市场新房的销售未受实质影响,相反近一周内上市新盘和3月部分已公布价格的入市新盘均呈现涨声一片的态势。

  对此,一些市场人士认为,本次“新国五条”多数为纲领性要求,且多数为旧政重申,并无重磅政策推出的迹象,之前风传的房产税正式执行、取消二套房贷等措施的推出时机尚未到来。包括北京在内,各地方政府尤其是北上广等一线城市的落地细则,才能更为明确地影响市场预期、左右楼市走向。

  节后成交量同比大增

  春节后首周2月18至2月24日,是楼市调控“新国五条”发布周,也是2013年春节长假后的首个交易周。根据中国指数研究院数据,上周全国42个被监测城市有八成成交量同比增长,其中杭州成交量同比增幅超过100%。

  引入关注的是,四大一线城市北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数分别为1808套、2082套、2153套和686套,相比春节周,四地楼市成交量环比增幅数十倍。

  今年春节后,北京、上海等一线城市的首周新房成交似乎未受“新国五条”,刨除前一周的春节因素环比涨幅,同比2012年的春节后首周反而有大幅增长。

  根据北京市住建委的网签数据统计,2013年2月第三周(2月18至2月24日),商品住宅(包含保障房)网签量为1808套,扣除保障房后,成交量为1546套。与2月第二周328套的总成交量相比环比增幅超过400%,与春节前一周(1月第五周)相比,下降了19.6%。

  而同样是节后首周,今年的新房成交量却比去年节后首周大幅增加。根据去年的统计数据,2012年春节后首周(1月29日至2月4日)北京一手住宅网签总量为768套,创下当年的周成交量历史新低。与北京情况相似,2012年节后首周上海商品住宅成交面积为2.63万平方米,同比下降接近50%。而根据中国指数研究院数据,上海今年春节后首周的商品住宅成交面积是22万平方米。

  对此,链家地产分析师张絮认为,节后虽然政策层面“新国五条”出台,再次强调持续严格的调控政策,但市场从去年二季度以来能够持续回暖,重要条件也是政策持续平稳,没有出现较明显的收紧,使得买卖双方预期都较为乐观,需求能够持续释放和得到满足。只有北京方面出台调控细则,在一定程度上,才可能会对市场成交产生抑制作用。

  新盘涨声一片

  与节后“新国五条”推出后新房成交未受明显影响相比,北京市场的新房上市价格的明显上涨则更让人玩味。而3月份部分已公开预计入市价格的项目,也同样涨声一片。

  根据亚豪机构统计数据显示,上周(2月18至2月24日)北京商品住宅市场共有3个项目入市,其中包括卢卡新天地一个纯新盘,以及首开·国风美仑、华远铭悦两个老项目后期。3个项目共新增商品住宅465套,预售许可面积3.3万平方米。2月北京已有10个项目入市,新增住宅产品1690套,预售许可面积15.9万平方米。

  从入市项目价格来看,近期入市两个老项目后期价格上涨非常明显,其中首开·国风美仑此次开盘报价为15700元/平方米,相比上期开盘上涨2000元/平方米;另外一个同属于通州区的华远铭悦项目目前报价为21800元/平方米,相比上期开盘上涨1800元/平方米。

  与上周情况相同,3月份北京住宅市场预计将有30个项目入市销售,其中包括金地格林格林、顺鑫·山语溪、中建·国际城、顺鑫·华玺瀚楟、MINI派、和成璟园6个纯新盘项目,以及包括建邦华庭、中粮万科长阳半岛·紫云庭、金第万科·朗润园等在内的24个老项目后期。

  从3月预计入市项目的价格走势来看,上涨仍然是最明显的特征,虽然有大量项目尚未公布开盘售价,但是从销售人员的介绍当中,无不透露“涨”的信息。

  从已公布拟售价格的项目来看,其中涨势最为明显的当属金第万科·朗润园,该项目2012年7月首次入市时售价为25800元/平方米,而10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米,较好的销量使得其调起价来底气十足,3月预计入市价格已经调至30000元/平方米以上。除此之外,位于大兴区的中国水电·云立方与金融街·融汇也均为类似情况。

  “从政策角度来看,由于市场受到行政手段的影响,目前的房地产市场已经演变为短期市场市。”对于市场应对“新国五条”的种种反应,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,虽然市场预计2013年将会有新的政策微调出现,但由于企业无法对未来政策走向作出正确预判,因此也无法作出长期的决策,只能根据近期市场的走向出台销售策略,如遇政策变动再行调整。

  此外,进入此轮调控周期以来,政府虽然着力于抑制房价,但是对于地价却未曾降低预期,例如上述金第万科·朗润园项目拿地楼面价不到10000元/平方米,而去年中冶取得的一宗旧宫地块楼面价高达16000元/平方米左右,还需配建一定面积的公共租赁房,土地价值被高估也给周边住宅项目的房价上涨带来动力。

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