简析房地产融资创新模式及相关税务处理

2014-12-17 10:18:42来源:中国房地产金融

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  2013年12月国务院办公厅印发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》(以下简称107号文),该文件对我国金融市场传统银行体系之外的信用中介机构和业务(统称影子银行)在实际运作过程中暴露出的业务不规范、管理不到位等风险问题,提出有效防范措施,旨在引导影子银行健康发展,这是目前为止关于加强影子银行监管的最高级别文件。这一轮的调控旨在源头管理房地产开发中避开银行调控政策通过信托等模式过渡的影子银行,使得此类金融机构健康发展。

  故在目前的大背景下,货币政策转向明确了传统的融资渠道已经受限,本文旨在讨论创新融资模式目前的模式以及操作方法,并研究由此带来的相关税务问题。

 1. 房地产信托

  房地产信托是信托业务的一种,是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

  1.1概况

  以往信托因其高成本,往往不受重视,2010年以后房地产货币政策的紧缩,传统的融资渠道收紧,房地产公司为解决资金缺口,不得不考虑信托融资并付出高昂的成本。故在金融市场全面开放前,信托的弹性的投资范围,受到市场的青睐。此前中金公司发布研报称,2013年预计到期信托规模2816亿元,总兑付额约3100亿元。自2012年的兑付高峰中,也逐渐出现了以拍卖形式完成信托资产处置的案例,故风险不容小觑。

 具体包括以下几种类型:

  (1)贷款产品:融资类房地产业务需要满足“四二三”原则,即项目需要四证齐全,开发商二级以上资质,项目资本金在30%以上。

  (2)股权投资产品,股权产品投资门槛一般在100万左右分布,风险管控主要特点在拥有的项目公司控制权或者重大决策权。监管要求:结构化设计的房地产集合资金信托计划,优先及劣后受益权配比不得超过3:1。

  获得股权:受托人一般会获得目标公司股权,并成为绝对控股股东,融资方剩余股权一般采用股权质押方式质押与受托人,实现受托人实际控制目标公司100%股权的目的

  其他担保及经管层面管控:受托人还可能要求除融资方外的项目公司原股东提供连带担保,或者其他项目土地使用权抵押,受托人还可以向目标公司派驻管理人员,以及对项目施工进行控制

  结构化分层配置:信托公司还可以通过分层设置满足不同风险偏好的投资者收益要求。

  (3)收益类:收益权主要包括应收账款、债权、资产收益权、股权受益权、土地收益权等。风险管控一般以担保、结构化等为主,同时还存在溢价赎回制度

  (4)组合类:投资模式一般以“股加债”的组合投资,信托资金在获得目标公司股权同时,受让原股东债权及贷款债权,通过销售回款方式实现债券清偿,通过溢价股权转让获得股权机构溢价。

  1.2 税务讨论

  根据国税函[2010]220号,房地产开发费用的扣除,明确了财务费用的利息支出,最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。一般来说,以债券形式或固定收益类的“明股实债”类权益投资收取的利息远远高于商业银行,故此部分超额利息和另外收取的融资顾问费都不能列支。也就是增加了实际的融资成本。而股权融资的税务处理更加严苛,溢价部分税务角度全额不能税前列支,实质上加大了融资成本。

 2. 房地产基金

  2.1 内资房地产基金

  此处的房地产基金,是狭义的房地产基金,即以私募为主,由发起人团队对中国境内特定的居民对象,非公开渠道募集的以人民币计价的基金。由于是非固定回报的,故此基金应归属于股权投资基金。

  “十二五”规划中,证监会明确提出,发展私募基金将是其工作重点,发改委也于2011年发布《关于促进股权投资企业规范发展的通知》也提出了规范。且对此类基金的监管原则是备案制度,即不需要事前审批,表明了市场调节的主方向,并且没有约定对房地产方向的特别限制。同时,基金应以公司制或合伙企业的形式设立,考虑到合伙企业并没有与公司法要求一致的同股同权,所以利润分配更有弹性,实质上房地产基金多以合伙企业形式设立。

  目前在资金投资方式方面,国内鲜少有达到投资资产基金运作,大都是项目制为主,且偏债权方式,而实质上在房地产调控的背景下,股权性质的基金才能真正意义的雪中送炭。房地产基金是出资人(LP)和基金管理团队(GP)的集合,怎样创造有力的激励制度且控制代理人成本是成功的关键。

 2.2 外资房地产基金

  早在2000年国际主要的房地产资金已经看到中国城镇化、人民生活水平提高等因素,开始对华投资,资金来源于各国金融机构、退休资金或者慈善资金会,国际基金通过搭建不同投资组合来规避风险。2003年《外商投资创业企业管理规定》为外资创投企业的形式成立并运作境内资金提供了基本框架。目前外资基金的投资方向,有较多的限制,政府多希望将此类投资归之于鼓励类行业,是否能参与房地产业,视乎政府一事一议的核准,没有普遍性,这就是外资基金面临的首要问题。

  与之相对应的是,外资房地产基金通过其他途径完成募集。如2012年9月,来自美国的著名开发商上市公司铁狮门(Tishman Speyer)宣布,成功完成旗下12亿元人民币基金的募集,这也成为国内第一支由国外开发商主导的人民币基金。与铁狮门的外资身份形成鲜明对比的是,基金的投资人全部来自国内。外资企业中国境内募集的人民币基金也同时解决了外资股权基金进入中国的落地问题。

 2.3税务讨论

  现行合伙企业的税务规定较为分散,目前起草中的合伙所得税法有望延续财税[2008]159号“先分后税”的原则。即先分配给合伙人,再按照合伙人各自的情况在合伙人层面缴税,避免了基金层面缴纳所得税,解决了双重课税问题。详细规定应该待合伙所得税法发布后确定。

  3其他

  3.1 房地产债券

  中国房地产市场有关的债券,以发行主体划分,有境内、境外(主要为香港)上市的国内房企发行的,从发行地来看,由于国内债券发行的门槛高,监管严格,审批时间长,成功发行企业债券的并不多,故香港证券市场为主要发行地。

  房地产债券的主要税务问题,是债券的发行主体与营运项目公司的不对称。现有情况下,大部分债券都在境外发行,集团的利息支出怎样分配到境内哥哥项目公司以达到税务抵免的目的。现有所得税法加入了反避税、转移定价的防资本弱化的条文,无形中增加了融资成本。

 3.2 商业信托

  广义的商业信托,包括房地产投资信托(REIT)等境外通用的资金模式。模式可参见下表:

  从税务角度来说:

  中国内地房地产实际税赋会影响境外人民币REIT未来股息的预测。需要考虑为发起境外REIT在境内进行整合重组的税务影响,如《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》等等;

  根据香港证券及期货条例第104条获认可的单位信托集体投资计划,可以赦免缴纳香港里的税,体现了将REIT作为税收透明实体处理的国际通行原则。

  新加坡税收局(IRAS)对REIT提供了一系列税收优惠,主要有:在受托人层面适用将REIT作为税收透明实体处理原则,对在获益当年即进行分配的所得免税。自然人投资者从REIT中获得的股息免税。对于非个人的非居民投资者从REIT中获得的股息减按百分之十的税率缴纳预提所得税。

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