长春:供求失衡成旧疾 久病难医

2015-06-23 10:44:58来源:丁祖昱评楼市

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  对于二线压力城市,上次我们分析了沈阳,今天我们来看 看同处东北的长春。长春成交量虽不及沈阳,但在二线城市中尚属中上游,往年商品房年成交量也在1000万方以上。但是库存也着实不低,从2007年至今, 商品住宅库存消化周期都没有低于过1年,最低的时候也达到13.1个月,最高的时候达到近80个月。2013年借助市场成交回暖,库存消化周期好不容易降 到20个月以下,2014年市场一降温,马上又回到20个月以上。去化压力居高不下,这些年就连喘口气的机会都没有。

  压力城市都有其相似的一面。长春的常住/户籍人口比为1,人口基本出入相平,人口导入能力非常差,所以长春房地产市场未来需求的成长性不高,但供应却是源源不断。以人均30平米计算,其住房需求缺口已经是-3709.8万平方米。从土地消化周期来看,长春供应过剩的局面恐怕是一时半会还缓解不了,截至今年5月底,其土地消化周期仍达1.43,这意味着过去三年企业手中囤的地,以最近三年商品房去化速度计算,需要4.29年的需求去消化。不过,长春的地价还是比较低的,商品房均价是土地均价的4.4倍,这也是这些年,虽然库存一直居高不下,可是还是有不少企业为了贪地价便宜到长春拿地开发的主要原因。

  再来看看商品房住宅的情况,长春年年供应过剩,库存是一路攀升,去年年底库存量达到近1300万平方。今年前五个月,库存稍有控制,但由于成交量也没有上升,消化周期还是有20多个月,朝阳、净月形势更为严峻。

  商办的情况相比住宅更是要糟糕的多。2012年至2014年,这三年商办产品供求比最低的也有1.68,去年甚至超过2。今年前五个月的供应相比前几年其实是有下降的,但是成交下降幅度更大,供求比直接飙升到5.75,数字是相当壮观。

  长春供求失衡的问题已经是旧疾了,别人是久病成医,这里却是久病难医,各方恐怕已经麻木了。只有从源头上控制土地供应,用3-5年时间慢慢调整供求。企业也 不要贪图便宜,地价再贱,卖不出去也只能抓瞎。沈阳、长春这样的城市,东北还有,其他地方也不少,我们下次再继续分析!

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