城市系列点评之南京 当前最火爆的二线城市

丁祖昱2016-02-25 10:00:15来源:丁祖昱评楼市

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  说到2015年房地产市场最火爆的城市,除北上深之外,应当就是南京了。

  2015年南京楼市各项指标都非常抢眼:全 年商品住宅成交量1278.7万平方米,成交金额达到1934亿元,均创下历史新高,也都超过了一线城市中的广州;土地市场地王频出,基本是月月刷新单价 纪录,其中最热的河西板块,楼板价更是在上个月突破了4万元/平方米大关;基本面指标也很亮眼,投资指标逆市上扬,新开工面积同比增长超过三成。

 具体来看,2015年南京楼市主要呈现以下七大特征:

  一、市场火爆,商品住宅成交量价均创新高

  2015年成交面积1279万平方米,成交金额1936亿元,较2014年分别同比增长了48%和63%;成交均价15140元/平方米,同比增长10%。

  2015年南京市商品住宅成交量、成交均价均创下近09年以来的历史新高,行业景气转暖,城市规划利好(江北新区)、高端项目发力是南京市2015年楼市量升价涨的三大动因。

  单价段方面,2014 年以来,南京市单价万元以下产品成交占比迅速回落,这一方面是由于主城区成交占比攀升,但另一方面更重要的,还是来自于全市房价的普遍快速上涨。具体来 看,每平方米均价低于1万元成交3.1万套,成交占比由37.6%下降至28.2%,而其他各单价段产品成交占比均有不同程度的上涨。

 二、刚需产品价格上涨,改善需求成为市场主力

  总价段方面,2015年南京100万以下住宅成交3.8万套,成交占比下滑了8.7个百分点;100-200万成交4.4万套,200-300万成交1.6万套,成交占比均有不同程度上升。

  近年来,南京市百万以下住宅成交占比逐年回落,而200-300万总价段位的产品成交占比快速上升,河西南部、江宁中心、城北迈皋桥等新兴片区的崛起,是200-300万元档成交攀升的最大动力。

  2015年,1000万以上豪宅成交共成交299套,比2014年多卖了86%,相比2015年另一个火爆二线城市杭州来说,南京市豪宅市场还是比较小的。但是从近年发展趋来看,南京豪宅市场已经开始启动,成交增长速度远快于其他总价段产品。并且随着市内景区价值的进一步挖掘,未来也有望涌现出更多的豪宅产品。

  面积段来看,90平方米以下产品仍是成交主力,共计4.67万套,占比42%,其次是90-120平方米面积段,共成交3.5万套,占比32%。

  近年来南京市房价虽在快速攀升,但户型结构变化却没有偏向于大户型发展,这一方面印证了近年城市建设快速发展的成交,为市场导入了大量的优质刚需项目;另一方面也说明了南京市首置群体购买力较强,在房价虽快速攀升的情况下,小面积产品仍能保持良好的销售。

  三、商业产品成交量同比回落

  2015年南京商办产品成交110万平方米,同比下滑8%,其中商业产品成交50万平方米,同比回落24%,为近三年来最低。具体来看,2015年南京商业地产市场老盘当道,鲜有纯新盘推出。并且主城区商业供应较少,多为分布在城南、江宁、江北等板块的社区底商。

 四、二手房成交量大增,首置群体成为购房主力

  2015年二手房共成交9.3万套,共计830万平方米,成交套数和成交面积分别同比增长了79%和86%。成交面积仅次于北上深,在国内重点城市中位居前列。

  2015 年,南京市一二手房成交规模差距进一步缩小。从户型大小方面,二手房套均面积为89平方米,远小于一手房109平方米的套均面积,以此来看,目前成交的二 手房还是以中小套型为主。近年来南京房价快速上涨,新房中高总价占比在逐年提升,因此越来越多的“新南京人”开始选择套型较小、总价较低的二手房。

  五、地王纪录频频刷新,土拍市场持续火爆

  2015年南京土地市场也是热点颇多,火爆程度仅次于北京、上海、深圳,全年成交的平均楼面地价为6312元/平方米,同比上升66.75%;年平均溢价率30%,同比上升106.71%。成交的土地面积为530.60万平方米,同比下降37.36%;按规划建筑面积计算,成交量为1201.94万平方米,同比下降24.46%。

  2015年全市土地成交面积同比回落,主要是因为供应量回落,但市场购买力开始抬头,市场量价稳步回升,致使开发商购地热情高涨。土地拍卖市场表现也是持续火爆,河西中部、江宁中心、栖霞燕子矶等热点区域更是屡创板块地王。在刚刚过去的2016年1月,全市地王又再度刷新,河西中部的2015G68地块拍出了42561元/平方米的天价。

 六、中高端项目抢跑热销榜单,河西板块上榜最多

  在南京项目金额榜单TOP10中,销冠项目成交金额40.2亿元,入榜门槛为28.51亿元,成交均价最高的为仁恒江湾城,达到3.7万元/平方米。

  纵观南京市2015年成交金额TOP10榜单,绝大多数项目都位于建邺区河西板块,作为南京市最早开发的城市新城,目前河西板块已经成为古城墙外最炙手可热的置业区域,是大多数中高端购房者的置业首选。

 七、行业基本面持续向好,消化周期全国最低

  从楼市基本面指标来看,2015年南京楼市表现出色,库存、供求比均大幅回落,年底消化周期更是降至3.8个月,可谓全国去化压力最轻城市。

  实 际上,自2013年以来,南京市商品住宅市场即一直处于较为火热的状态,近年来快速推进的地铁建设,大大推进了南京城市边界的扩张速度,房地产市场也得以 与城市建设共同快速发展。投资指标方面, 2015年南京市房地产投资同比增长27%,新开工面积同比大增32%,在全国商品房投资滞涨、新开工面积回落的大环境下实属罕见。

  展望今年市场表现,南京楼市走向依旧看好,二线城市领头羊地位不可动摇。一 方面是受到规划利好带动,另一方面是受到2015年土地价格快速上升影响,2016年房价还会继续攀升。需求面有出现变化的可能,在近两年成交量快速放大 之后,再加上房价的快速上升,下半年或许会出现需求断层现象。土地市场方面今年仍会竞争激烈,地王频出仍会是南京的重要标签。

  2016年,南京楼市仍会再上一个台阶!

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