北京商住房引关注 市场调查:看房人多、不愁卖

潘秀林 邢飞2016-06-17 09:26:50来源:京华时报

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  从6月6日门头沟商住项目网签暂停传言开始,到端午小长假商住房成交井喷,在过去的一周,商住产品在各种传言与热销的共同作用下,站在舆论与市场的聚光灯下,成为市场头条。针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时,北京将全面停止商住网签”的消息,14日晚间,北京市住建委与负责网签的相关人士表示,该消息不实。来自官方的回应让商住限购风波得到平息,然而,围绕商住未来的命运,仍然在业内引发讨论。

  □官方

  “将全面停止商住网签”系谣言

  所谓商住项目,是指开发商将用地性质定为商业公建的项目,建造可用于居住的产品对外出售,并设计有独立的厨卫和水电,产权分为40年和50年。

  根据公开数据统计:2012-2015年,北京出让纯住宅和纯商办用地218宗,规划建筑面积3083万平方米,出让商住及含商住类土地156宗,规划建筑面积2399万平方米,商住用地占全部供应的43.76%,超过纯住宅用地占比。

  除了成交占比大以外,商住成为近期市场主角,主要与近期“北京商住全面限购”传言有关,近期,来自部分开发商、媒体传言称,继通州之后,6月15日零时起,北京所有地区的商住网签项目都停止网签,这让商住产品站到舆论与市场的聚光灯下。

  针对近日社会上多种渠道传出“6月15日零时,北京将全面停止商住网签”的消息,14日晚间,北京市住建委与负责网签的相关人士表示,该消息不实。来自官方的回应让商住限购风波得到平息,然而,围绕商住未来的命运,仍然在业内引发讨论。

  “无风不起浪”,从政策起源看,其他区域并没有出现通州的量价暴涨,那么这次商住传闻的来源是什么?对此,中原地产首席分析师张大伟认为,商住房限购完全是有政策依据的,在北京出让的任何一宗土地的标书中,均明确了不可以将商业属性地块作居住用途使用。此外,近日监管部门出台了一项房屋租赁新政,明确指出实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,同时商业住房将允许改为租赁住房出租,水电等按照居民使用价格。

  张大伟认为,按照当下的市场基本面,租售比悬殊,即使商住房想出租收回出售价格少说也要50年,这样的话,如果不限购,在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购,将只能企业购买,那么不论是开发商还是未来购买的企业,都将会也只能考虑长期出租,这会带来更多的租赁房源,这部分房源将是稳定租赁市场的利器,而且可以向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  □市场调查

  看房人多、不愁卖

  从5月5日深夜针对通州商务型公寓、商业和办公市场的一纸限购令出台之后,在通州公寓、商业以及办公市场陷入冰冻期的同时,不少被限购客源就已经悄然流入毗邻的大兴等市场。

  “看房人多、不愁卖”,成为大兴几个在售商住房的普遍现状。

  “很多在通州没有资格买房的都转移到了大兴,因为大兴也有很好的区域规划,比如新机场、南城建设。”首开万科中心的销售人员日前告诉记者,在5月5日晚间限购政策出台之后的近一周时间里,看房人数基本比之前翻了一倍,周末单日会有接近10套的成交,远高于此前。恒大未来城的一位销售人员也表示,由于多数为投资购买,客户普遍在很短时间内便做出购买决定,不少看房人稍一犹豫便会错失中意的户型。

  端午节期间,北京商住全面限购的传言迎来商住成交的全面升温,端午过后,大兴华远西红世、保利春天派等商住项目开始连夜开盘卖房。到了6月14日,传言称15日零点开始大兴商住项目将停止网签,之后北京市商住也将全面限购。传闻中的政策出台前夜,市场更是一片喧嚣。

  14日当天,鸿坤大都荟、华远西红世等项目纷纷打出24小时卖房不打烊的口号,催促买房人尽快签约。位于大兴义和庄地铁附近的首开万科中心,销售人员表示,签约中心已经临时设在了售楼处内,此外,买房人只要付5万元就可现场签约,签约之后一个月内补足房款的10%,到今年年底补足总房款的50%即可。其表示,这都是为了帮助购房人赶在限购出台前签约而最新出台的优惠政策,在此之前几天,签约当天需支付的金额还是20万元。据记者了解,14日当天,大兴多个商住项目售楼处内都是赶政策末班车的买房人,“很多人都是两三套房一起买”。

  6月5日,有开发商透露门头沟商住项目全部暂停了网签,门头沟停止网签的消息传出第二天,位于门头沟核心区的远洋新天地便被购房人挤爆了门槛。仅仅一天远洋新天地的排卡客户便激增近百位,瞬间排卡爆棚。

  □区域

  需求从通州转移

  盘点整个北京商住市场,并非一派火爆。从5月5日限购升级开始,通州的公寓成交可以说出现了翻天覆地的变化,成交量暴跌到冰点。据中原地产统计,限购一个月之后,成交量跌幅超过99%,累计公寓类签约只有13套,市场彻底冰封。从市场占比看,限购前后一个月,通州市场从占比63%直线下调到0.3%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:通州公寓市场限购,这一政策的再次升级,非常明显地抑制了市场的公寓成交,受抑制的影响超过了住宅限购的影响,以住宅成交看,在2015年8月升级限购后,北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套,下调到了500套上下,跌幅一半。而通州公寓限购,因为大部分只能以企业名义购买,未来将继续影响起码80%的成交。

  双限之后通州入市的某个商住项目,报价36000元/平方米起,与上期开盘价格持平,通州商住在经历了一段时间的快速上涨之后,开始进入企稳阶段。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,这也揭示出通州市场当中商住的尴尬地位,虽然区域前景良好,但是需求在限购后受到压缩,使得这些商住项目均面临一定的去化压力以及资金压力。

  虽然通州商住萎缩带来整体市场成交下滑,但5月整体住宅市场成交当中商住产品仍然占据半壁江山。原本通州的份额被房山、大兴等区瓜分。根据亚豪君岳会统计数据显示,5月(截至29日)商住产品共实现成交3422套,占比高达49%。而在这其中,通州商住成交下滑明显,5月仅实现成交271套,占比8%,而其4月份占比则高达61%,通州双限之后受益最明显的则当数房山与大兴两个区域,5月商住成交房山成为主力,占比21%上升近18个百分点,其次大兴商住成交占比20%,环比上升10个百分点。

  任启鑫分析认为,通州商住受限成为其他区域商住积极入市,瓜分市场需求的最大动因,且这些商住为抢占客源,多“大手笔”推盘,其中旭辉26街区单次推盘多达900套,而天恒世界集、中海·金鑫阁等单次推新也多在200-300套左右,需求的旺盛也使得这些商住项目加推多出现价格上调现象,其中北京城建·北京密码涨幅最高,达到20%,而中海·金鑫阁涨幅也在7%左右,商住市场的这一趋势也推动了整体市场成交价格的攀升。

  □数据

  商住成交比例超过住宅

  据亚豪机构统计,在5月市场供应当中,商住类产品也成为绝对主力,24个入市项目当中商住多达14个,而这14个项目共新增供应3155套,占全部市场供应比重高达77%,环比上升20个百分点。

  进入6月后,商住市场依然持续发力,据亚豪君岳会统计数据显示,2016年端午小长假期间(6月9日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2503套,成交面积35.65万平方米,相比五一小长假分别增加210%、301%。其中商住类产品共实现成交2286套,占全部成交比重高达91%。而从成交排行来看,端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品,其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套,林肯公园签约636套,两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,端午小长假成交的暴涨,源于商住限购传言的泛滥。5月5日通州商住限购之后,区域全月商住成交仅271套,仅相当于4月成交量的4%,限购对于成交的制约由此可见一斑。以通州为鉴,一些商住项目出于规避风险的考虑,开始抓紧签约。

  中原地产研究部统计数据显示:截至目前,商住公寓签约首次超过了住宅,截至6月11日,北京新建商品房中,住宅签约20742套,而公寓类物业签约达到了26336套,在合计4.7万套成交中,公寓占比高达55.9%,这一比例是历史最高点,在2015年这一比例为28.5%,之前的基本比例都在30%以内。

  □分析

  商住市场供大于求

  郭毅分析,北京住宅供地供应量减少,尤其是受到自住房等保障房产品挤压,商品住宅用地锐减,由此导致商品住宅项目供应不足,今年北京商品住宅供需比为1:1.7,而2015年为1:1.1。而供应不足地价高企也导致了商品住宅市场的豪宅化趋势,截至目前,北京商品住宅成交均价为35773元/平方米,相比2015年上涨了5888元/平方米。在此背景之下,商住类产品成为市场有力补充,由于其不限购低总价的优势,也吸引了大量过渡型需求以及投资需求的关注,今年以来商住产品与纯商住宅产品成交一直处于两分天下的态势,甚至出现商住超越纯商的现象,一旦商住限购,市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前,商住类项目仍将继续加快出货,预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

  张大伟表示,按照2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看,住宅土地供应了1800万平米,但成交了4275万平米,所以透支了过去的土地库存,供需比高达1:2.4。而公寓类则供大于求,按照2011年库存土地与当下住宅土地供应比例接近,也就是额外还有1000万平米公寓类土地。合计最近5年,公寓类土地过剩1450万平米。

  张大伟表示,按照成交平均公寓的单套68平米,也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。也就是公寓的潜在供应大约可以卖10年。(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)如果这个市场限购,成交量将下跌80%-90%,成交价格起码下滑30%以上。

  ■小贴士

  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,是适应一线城市和年轻人生活发展的新型居住形式,建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。

  对于北京来说,商住两用房最大的优势是不限购,户型一般较小,总价较低,可以自己居住也可以经商,灵动性强。但缺点也有不少,在北京出让的任何一宗土地的标书中,均明确了不可以将商业属性地块作居住用途使用,因此在每套非住宅类的物业合同签约时都有明确的提示。非住宅项目的购房人,应注意以下几点与住宅项目不同的地方:

  商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

  商住两用房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

  商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。

  商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”不能自动续期,所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

  商住两用房税费高,出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等,所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  商住两用房贷款受限。商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。

  京华时报记者潘秀林邢飞

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