易居发布35城商品房供应报告 深圳骤增或市场生变

2016-07-22 14:55:53来源:中房网

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  7月22日,上海易居房地产研究院发布《2016年度35城商品房市场供应专题研究》显示,35城商品房市场供应去年深圳排名第31,今年升至第4,说明未来一年深圳新增供应压力将增加,楼市降温概率加大。

  报告认为,近两年35城住宅库存整体呈现高位盘整并逐步下降的态势,主要是2015年随着楼市政策的逐步宽松,市场开始复苏。特别是2015年年底中央提出去库存任务后,陆续出台了一系列相关配套政策,各地也积极配合落实,今年以来去库存效果得以明显体现。虽然市场整体有所好转,但由于城市分化严重,多数库存较高的三四线城市土地供应和房屋新开工暂停或放缓,也导致35城整体新房供应依旧放缓。因此,按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断,预计未来一年(2016年下半年和2017年上半年),新房供应仍将减少,住宅库存压力进一步缓解。

  上海易居房地产研究院研究员朱光表示,随着2016年以来降房贷首付、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策出台,楼市进一步趋于活跃。全国楼市分化突出,深圳、上海等一线城市和合肥、厦门等个别二线城市的楼市由于过于火爆而陆续收紧了政策,而其他二三四线城市受制于高库存,仍在积极出台其他一些刺激政策。可以预计,全国楼市整体将继续保持回暖势头,一线城市在受到调控政策抑制后,部分重点二线城市市场将趋于活跃。

  报告显示,综合排名兰州、太原、海口最靠前,显示这些城市供应压力有所加大,其中兰州主要是土地成交量增幅明显,太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高,海口则是近几年企业购地量增加明显,房屋新开工量也快速上升。石家庄、沈阳、大连排名较为靠后,沈阳和大连主要是受制于经济环境,市场需求不足,楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓,石家庄则是由于近几年土地供应明显减少。因此,预计这些城市,今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。

  结合去年全国35个重点城市商品房供应综合指标的排名情况看,有些城市变化比较大,如太原去年排名第29,今年上升到第2,主要是住宅库存较高以及新增住宅供应量大幅上升有关;呼和浩特去年排名倒数第2,今年上升到第10,主要是市场需求有限导致库存压力上升;值得关注的是,去年深圳第31,今年升至第4,说明未来一年深圳新增供应压力将增加,楼市降温概率加大。有些城市排名则连续两年处于前列,如海口去年排名首位,今年排第3,主要还是与其土地供应持续放量有关。兰州去年排名第4,今年则排名首位,显示近几年兰州供应压力突出,房价上涨动力依旧不足。

  朱光表示,这些城市的排名,只具有相对意义,只说明各个城市未来一年新增供应规模与增幅,相比上一年度的变化幅度。排名前列的城市,其房价并不一定弱于排名最后的城市。以银川为例,去年银川排名第5,说明当时未来一年新增供应压力较大,而今年排名第24,说明当前未来一年后的新增供应压力明显小于去年。

  《2016年度35城商品房市场供应专题研究》报告,作为易居院 “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一,主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化、企业购置土地面积规模及变化、商品房用地成交规模及变化、房屋新开工面积规模及变化等因素,对各城未来住宅供应情况进行对比研究。

  《2016年度35城商品房市场供应专题研究》中的35个城市,即4个直辖市:北京、上海、天津和重庆;15个副省级城市:包括10个省会城市哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安,5个计划单列市深圳、宁波、青岛、厦门、大连;16个地级城市:石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

  该报告将35个城市分7个板块研究,发现如下特点:

  1、东北地区供应水平整体较低。从东北地区的沈阳、大连、哈尔滨和长春的排名看,基本处于下游靠后的位置,除了哈尔滨排名稍高外,长春、大连和沈阳均处于榜末位置。预计未来一年该区域的商品房新增供应整体将处于较低水平。

  2、华北地区供应水平分化明显。华北地区中,太原排名第2,呼和浩特和北京处于中等偏上位置,而天津和石家庄处于下游位置,特别是石家庄,由于土地供应相对较少,排名末位。预计未来一年该区域的商品房供应水平也将呈现较大差距。

  3、华东地区供应整体处于中等偏下水平。华东地区城市基本处于中等偏低位置,其中济南最高,处于第5。显示该区域市场供应较为平缓。预计未来一年该区域的商品房供应整体也将处于平缓态势。

  4、华中地区供应整体处于中等水平。华中地区的武汉、郑州和长沙三城市排名基本处于中游位置,反映出该区域市场供应相对平稳。其中郑州排名较高,处于第9。预计未来一年该区域的商品房供应水平也将保持稳步增长态势。

  5、华南地区供应水平整体较高。华南地区中,除广州排名处于下游外,海口、深圳和南宁排名较高,其中海口和深圳分列第3、第4,主要与这些城市土地供应大幅上升有关。预计未来一年这些城市商品房供应将明显加快。

  6、西南地区供应水平整体偏低。西南地区中,贵阳和重庆排名中游位置,而成都和昆明排名则处于下游位置,其中昆明排名倒数第4,主要是库存去化较好以及新开工量大幅下降。预计未来一年该区域的商品房供应整体将有所放缓。

  7、西北地区供应整体处于中等偏上水平。西北地区中,除了银川排名处于下游位置外,其他城市排名均进入上游位置。其中兰州和乌鲁木齐分别列第1和第7,显示该区域供应整体平稳上行,预计未来一年该区域商品房供应整体将保持较高水平。

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