上海严控房价:开发商原定价打8折才能拿到预售证

王芳洁 2017-01-12 10:20:03 来源:中国企业家

  “2017年,房价涨幅将回落,热点城市政策收紧影响回落幅度将较大。”昨天,“丁祖昱评楼市”活动上,资深人士发言说。但该人士话锋一转,强调涨幅回落不等于跌价,反而他认为很多城市的房价还会进一步上涨。

  支撑上述人士观点的依据在于,由于2016年很多热点城市的供地较少,而去化率很高,现在这些城市的可售面积已经非常少了。例如上海,现在的库存消化周期只有1个月,重庆只有3个多月,郑州也只有3个月左右。而在2016年前11个月,全国商品住宅销售面积已经大幅超过了竣工面积,大概有近6万平米的超竣面积,比例已经到达了1:2.12,这显示住宅市场已经出现了严重的供应不足。而决定价格的关键因素是供求关系的改变。

  另外,上述人士并不认为商品房的买卖市场已经出现了严重的高杠杆问题。同样是2016年1~11月,全国商品房销售额约为10万亿,而个贷只有22000亿,即房贷比只有21.43%,这个数据根本赶不上美国的房贷比。就全球发达国家市场而言,房屋买卖的首付比例多在5%~25%之间,而中国的首套房一般在30%,二套房在50~70%,即中国的杠杆率并不处于高位。

  虽然易居企业集团CEO丁祖昱提供的数据,基本能够支持上述人士的观点,但丁提到,影响房价还有一个很大的因素在于政府。历史数据证明,住宅市场与政策的走向大多数时候成正相关关系。

  现在很多城市的政府都采用行政手段来控制房价,例如在批预售证的时候严格规定销售价格。“年底的时候,有的上海操盘手对我说,马上就要拿到预售证了,过了一个星期又说,出了一点小问题,很快会拿到预售证,但又过了一个星期,坦白说价格上有了小问题,但相信很快就能拿到预售证。这一拖,就从2016年拖到了2017年。”丁祖昱讲了一个真实的故事,据说现在上海市政府对价格管控的力度非常大,基本上开发商在原定价格基础上打8折才能拿到预售证,运气好一点可以85折拿到。

  因此丁祖昱认为2016年全国15万平米的销售面积,12万亿的销售额在未来一段时间会是一个天花板,但这是一个行业上台阶时必经的巩固过程,之后整个行业将迎来新的增长。当然,丁祖昱认为,2017年商品房销售面积和销售额都会有一定比例的下降。

  那么,如果把视线放长一点,楼市会发生什么样的变化呢?

  就一线城市而言,丁祖昱认为上海的房地产均价未来还有很大的上涨空间,原因是2016年上海的平均房价在4万元/平米左右,但最贵楼盘的单价已达到23万元/平米,而深圳的最贵楼盘单价是15万元/平米,但均价已经达到6万元/平米,均价和最贵单价之间的价差往往可以反映该城市的房价上涨空间。

  综合来自克而瑞的数据,经过了这一轮房价的上涨和政府的严控,市场和产业集中都在急剧提高,2016年成交金额前15名的城市,大概可以占到全国总成交金额的40%。

  丁祖昱仍非常看好一线城市,因为中国历来有超级城市情结,资源也将向北上广深四大城市集聚,从而为楼市提供支撑,可以说永不落幕。基于一线城市的供地减少,丁认为该等区域未来成交总量会下降,但成交金额规模会保持。从丁的这个结论不难看出,他认为一线城市的房价还将继续上涨。丁祖昱提供了一个有趣的数据来支撑他的观点,2016年一线城市的离婚率均超过50%,即结婚的人中有一半会离婚,这其中当然有很多不可言喻的原因。

  在热点城市中,除了北上广深四个一线城市之外,丁祖昱非常看好天津,去年天津无论是成交面积和成交金额都位居全国第三。尽管天津的地产热度一直没有被大众关注,实际上房地产50强企业中,已经有35家进入天津,超过了北京和杭州,而相关统计第一名的上海不过39家。

  此外,二线城市中,丁还非常看好重庆的发展潜力,过去几年重庆市政府在基础设施建设上投入了大量资金,其已建成和在建轨道交通公立数总和,位居二线城市第一名。政府既然投入了成本,将来肯定会在楼市上反应出来。

  在丁祖昱看来,三四线城市的机会主要在三个地方,受惠于溢出效应的一线城市周边城市;有政策和产业支持的特色小镇;雾霾经济下的海南省。