丁祖昱评楼市年度发布,数据帝泄密中国房地产玄机!

2017-01-12 11:32:28 来源:中房网

  2017年1月11日下午,丁祖昱和他的朋友们,在黄浦江畔滨江大道1777号的“船厂1862剧院”,独家发布中国房地产市场大数据,还原2016,展望2017。本次发布丁祖昱和他的朋友们一起对中国房地产大势进行了全面解读。

>>丁祖昱2017年度发布干货<<

关于政策

  2016年的政策发生了180度的转折,前三季度搞刺激性的政策,去库存的政策,差不多有26个城市前后出了34次政策;前三季度也有调控政策,19个城市,44次。但是从第四季度开始,以调控政策为主,22个城市,37次密集调控。

  调控政策主要是集中在四个点:限购、限贷、限价、限钱。

  看政策放松无非看两方面的情况,一个看国内经济,一个看国际经济。黑天鹅成为了2016年年底和2017年年初出现频率最高的关键词。

  2017年库存走好。其一,一线城市只有1个月的消化周期,是畸形的,预售证不批。其二,重庆的库存消化周期只有3个月,否则后期没房可卖。其三,郑州只有3.5个月左右的去化周期。其四,深圳的库存超过15个月,只有600万平米左右。苏州的库存也在增长。沈阳依旧还有20个月去化周期。

  楼市做了两年的去库存,市场层面就是刺激性政策。从2016年9月到2017年很长一段时间是去库存和调控并存。

关于打破天花板

  15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板,在未来90%的可能很难被打破,但销售金额12万亿不一定是天花板,在可预见的未来,可能会被打破。

  深圳房价遥遥领先,平均房价6万/㎡,上海和北京平均4万元/㎡,深圳刚需客户是买不起深圳房的,都被挤压出去了。苏州和南京在过去一年中涨幅较大,均价甚至超过广州。

  有一半城市是外围涨得快,像北京、上海、郑州、武汉、广州这些城市,都是外围涨的快,北京外围涨67%,上海外交环涨了52%,这些是外围;也有中心城区,苏州、天津、南京、深圳,这些是中心涨的快。

  深圳的高端市场是一点不用愁,中小板的暴发户体量很大都在深圳。但深圳的外围涨得慢,进去的还是投资客,自用客是进不了的。

  2016年是中国豪宅的元年,北京、上海、深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右,而二线城市豪宅进入豪宅元年,它们数量虽然几十套到几百套,但却是相对过去爆发式增长。其三,5万/㎡的豪宅成交套数,93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套,结果5万/㎡的房子就有2万多套。

  地王也是2016年最多,有354块地王。合肥最高,有32块地王。9月份地王最多,有64块地王,10月份有23块地王,因为政策和措施。9月因为资金特别多,资金链的宽松,最终反映出来的就是土地市场的集中火爆。

  总价地王中有6块百亿地王,城市分布非常分散。单价地王特别集中,上海就有9块地。

关于城市

  一线城市的金额是比较高的,上海5000亿,北京4000亿,但是你别忘了北京旁边还有廊坊,北京加廊坊铁定超过5000亿,可能在5500亿左右,甚至比上海还多,上海可以加一些昆山、太仓,都是5500多亿。到了广州和佛山,佛山是1500亿,深圳排在第八,看上去比之前退步了,2500亿左右,但加上东莞、贵州,又是接近5000亿的市场,四大城市及周边,以它的客户为群体的主要周边市场加在一起是两万多亿。

  50强企业对城市的集中度:上海第一,上海39个,天津是35个,北京34个,杭州也是34个,这些城市50强的企业比例非常高。当然也有一些我们没看好的城市也很高,比如说长沙,类似的城市还有无锡。当然在上海、北京、杭州这些城市,50强把这些城市做起来了。

  城市的轨道交通建设的指标,我用已完成的里程数和在建里程数两个指标,上海北京都是最多的,在二线城市当中,重庆排在很前面,重庆已建成和在建的总数加在一起是第一位的,这么多的钱投进去了房价早晚得涨,快点去买,现在还在控制着。然后南京,南京已经涨起来了,南京排在第二,武汉排在第三位。

  离婚率高的城市:上海、广州、北京的离婚率都超过50%,房价也一定高。

  北上广深是永不落幕的城市,总量可能会减少,但成交规模还是会保持。潜力巨大的中国新一线城市:南京天津,杭州和武汉。武汉的量大,南京限价,它的房价上升空间还有。天津除了雾霾其他的优势尤其是后发优势非常明显,那么多年被北京压制,未来空间大。杭州G20之后,进入新时代。但杭州也是个波动比较大的城市,因为外来的消费者很多,而且波动很大。

  苏州、郑州、合肥、重庆、成都也是新崛起城市。重庆要把套内建筑面积变成整体建筑面积出售,意味着要涨价。比如说郑州是未来长期供应量比较大,成都就是太幸福了,大家吃喝玩乐的消费比例很高,不太愿意把钱都花在房子上面,每个城市都有每个城市的特点和风险。

  一线周边的三四线城市都有机会;特色小镇也有机会,特别是有政策支撑,交通方便,自身产业特别好的小镇。海南未来可能有3-5年的发展空间,除非雾霾能够解决掉。

关于房企

  万科、恒大、碧桂园三家加起来就是1万,未来如果三家房企都是1万亿的时候,他们将占据行业的30%。合生创展2004年曾经拿下中国第一,但后来就不想做第一了,但经营质量很不错。过去顺驰争第一,改成了融创的再爆发。

  20强的增长幅度是最大的,这是中国房地产竞争最激烈的波段。50强的增长速度比100强还快。10强住宅超过20.73%。

  强者恒强,100强今天已经不算强者,20强才叫强者,而前三强才叫最强者。比如万科占了6个热点城市的第一,七个城市第二。3个城市第三名。恒大碧桂园了不起是在三四线,在一线城市周边,单价都很低,还能做到3000亿,这也是巨大的了不起。今年2016年第一名和第12名的2727.4亿元。

  未来房企的分化方向:

  其一,细分市场:华夏幸福,雅居乐,宝龙,朗诗,星河湾,甚至就做白领公寓,细分市场其实不细,整个市场很大。

  其二,做区域市场,建业,滨江,融侨,金科。

  其三,退出市场:浙江广厦,海德股份,退出其实也是个不错的选择。

  周忻:“稳”是未来房地产市场的主旋律

  易居中国董事局主席兼总裁周忻1月10日荣获“2016十大经济年度人物”,本次发布会上他和我们阐释了易居人的三个标签以及他对于中国房地产市场的看法。

  昨天在领奖的时候两件事情蛮感动的,第一件事是给我贴了三个标签,一个标签说我是创新者,第二个标签说我是服务生,第三个标签是最勤奋的CEO。我是代表我们易居中国近5万人接受的,易居中国每一个员工都可以贴上这三个标签,丁总就是典型!

  易居坚持做的是服务生。我们做的所有的大数据,做的所有的分析,做的所有的服务实际上是围绕着开发商,能够让开发商未来的方向不要走偏,能够让老板们做决策的时候随手能够拿到一份他们需要的能够有的数据。

  房地产跟整体经济有很大关系,整个中国经济的趋势是不要大起大落,“稳”是未来主旋律。

  林中:房地产行业未来10-15年总体看多,前途光明,道路曲折,波浪上升。

林中/旭辉集团董事长

  毛大庆:2017年房地产要看国际了!这世界真的变了,关注一下未来,关注一下知识,关注一下科技和未来的进步。

  刘爱明:从全球到中国或者到房地产最大的是不确定性。如果心中有激情,现在是最好的时机,这是英雄辈出的年代!

  蔡雪梅:任何一件真正有价值的东西,我都可以再用20年去专注。

  赵男男:不管市场多复杂,做生意一定要赚钱!

  陈凯:2017年市场我感觉像初春或者冬天的河流,上面结着一层薄冰,看起来都很平稳,其实下面是激流。

  主持:骆新   

  嘉宾:刘爱明/中城新产业董事长;

  赵男男/绿都地产集团执行董事;

  蔡雪梅/ELab自由自宅创始人;

  毛大庆/优客工厂创始人;

  陈凯/菩悦资产创始人兼 CEO

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