北京学区房:7成以上集中在4个区 西城区价格最高破17万每平

田国宝2017-01-15 09:11:47来源:经济观察报

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  看了一个多月房子,在北京工作了近十年的李英越来越焦虑,眼看着女儿2017年下半年就要上小学了,按照规定,必须要在4月份完成过户登记学籍,但现实似乎比他想象更为严峻,“上周看上一套西城的学区房,单价14万多点,定金也交了,第二天被人抢走了。”1月10日,在北京西城区一家中介门店里,李英一边等中介查询房源,一边说。

  为了让女儿能够进入西城区某重点小学,2016年国庆节前后,李英陆续卖掉了在北京远郊投资的房产,下定决心要买一套该小学的学区房,“我知道西城的学区房比较抢手,但没想到这么抢手。”

  李英住在西城区与海淀交界处,工作也在西城区,他并不满意目前住房划片的区重点小学,但要把女儿送入那所中意的小学显然并不容易,李英所在的西城区是北京市重点中小学校最为集中的区域,也是竞争最为激烈的区域。

  经济观察报根据房天下公布的数据统计,北京市具有学区房资源的55所市重点小学中,西城区占15所,重点学校的聚集和稳定的升学率使得西城区成为北京市学区房价格最高的区域。同时由于西城区学区房普遍建设年代久远,使得李英的选择格外困难。

  据不完全统计,北京市、区重点小学7成以上分布在东城、西城、海淀和朝阳四个区内,密云、怀柔、延庆和平谷四个区重点小学几乎为零。优质教育资源稀缺和分布不平衡造成部分区域重点学区房成为抢手资源。

  什么是学区房

  学区房有广义和狭义之分,中原地产市场总监张大伟认为,从一般意义而言,全国所有的住宅都可以称为学区房,人们平时所指的学区房专指重点学区房,即重点中小学校所划片之内的住宅小区。

  就北京而言,有市重点学校和区重点学校,近年北京市教委还把一些非重点学校划入重点学校名下,成为重点学校的分校或者分部,“比如史家小学通州分校,它旁边的房子算不算学区房?”张大伟说。不论是广义还是狭义上说,学区房都很难有一个精准的定义。

  根据房天下公布数据统计,北京全市拥有在售学区房资源的438所小学中,朝阳区有82所,海淀区有74所,东城区有62所,西城区有65所,丰台区有51所,这些区域也是北京市房价最高的区域。

  这些学区房划分的依据是什么呢?

  据张大伟介绍,北京市各区学区和一个小区归属哪个学区、哪个学校,由北京市教委统一划分,以千人为单位结合一个区域的教育资源和人口密度进行分配。

  首先,北京市每个区会产生一定数量的学区,人口密度较大的区如朝阳区学区较多,反之人口密度较低的区学区也较少。

  公开数据显示,海淀区共分为17个学区,朝阳区分15个学区,东城区分8个学区,西城区分11个学区。

  每个学区又会有数量不等的学校,根据就近入学原则,每个学区中的每所学校,都有相对应一个或多个小区,这些小区的住宅就是广义上的学区房,而重点学校的学区房就是竞争激烈的狭义学区房。

  按照这一划分原则,有的学校只对应一个小区,也有的学校对应多个小区;同理,有的小区只面对一所学校,也有的小区会划分到多所学校。因而,同一个小区内,有的住宅是炙手可热的重点学区房,有的住宅只是普通学区房。

  这也就是所谓的单校划片和多校划片的区别,所谓单校划片,指为一个学校划定一个区域,只要符合条件的都可以进入这所学校;而多校划片指为多个学校划定一个区域,符合条件的可以选择其中一所学校。

  如果多校划片中有一所学校为重点学校,其他几所为非重点,重点学校完成招生计划后,在学生自愿的前提下,对该区域的学生进行电脑派位,即以抽签方式决定某一名学生进入哪所学校。

  7成以上学区房集中在4个区

  在北京二手房市场,重点学区房价格涨幅较普通学区房大,以西城区为例,从2016年8月份至2017年1月份,二手房成交均价上涨了19636元/平方米,同期重点学区房均价上涨了24600元/平方米。

  在二手存量房领域,中指院报告显示,北京重点学区房供应套数在全市存量房占比只有10%左右,且北京重点学区房分布不均衡,根据北京十三五规划中人口疏解政策,各个区入学难易度也不相同。

  《北京市教育委员会关于2016年义务教育阶段入学工作的意见》要求,北京户籍或非京籍适龄儿童按照各区教委划定的学校服务片参加人口信息采集,免试就近入学。北京户口适龄儿童需要提供入读学校所在区居住证明,非京籍适龄儿童需要其父母或其他法定监护人持有在京就业证明、在京实际住所证明、全家户口薄、在京暂住证和户籍所在地出具的在当地没有监护证明等相关材料。

  具体入学条件由各区教委制定,东城区和西城区不仅要求在本区实际居住(房产或公租房),而且还要求监护人在本区域工作,这就极大提高了入学门槛,而海淀和朝阳等区域条件相对宽泛,此外,各所学校也设定了不同的入学门槛。

  但无论哪个区、哪所重点学校,房产是一个绝对性指标,由此催生了重点学区房不断被热炒和争抢。

  李英毕业参加工作后,一直居住、工作在西城区,相关条件已经具备,但如果想要让女儿进入重点小学,他必须要有一套重点学区房。

  据房天下公布房源数据显示,北京市有学区房供应的市重点和区重点小学共有175所,其中东城、西城、海淀和朝阳四个区占比超过72%,单西城区数量就达到39所,超过大兴、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆和平谷等11个区总量。

  中指院的报告显示,从师资配比来看,西城区为1:15.1,东城区为1:13.67,海淀区为1:21.06,朝阳区为1:16.67,从中可以看出,东城、西城入学条件较为严苛,师资配比相对宽松,海淀区师资配比相对紧张。

  从中考升学率来看,中考分数超过550分占总考生比例,东城为25.5%,海淀为25.41%,西城22.06%,朝阳为14.19%,而且在高考方面,海淀一本升学率最高,西城则采取固定录取率,因此,东西海三区较朝阳更有优势。

  学区房资源丰富也导致这几个区域房价坚挺,同一区域、相同品质的住宅,重点学区房和普通住宅均价相差达30%。

  以海淀区知春路附近某小区为例,基本条件均相同,但拥有重点中小学入学名额的均价在11万左右,而不是重点学区的价格在8万元左右,在价格较高的西城区,这一差距更为悬殊。

  重点学区房价格相差较大

  在北京市重点学区房价格方面,西城区最高。

  目前政府部门和相关机构并没有北京学区房详细权威数据,根据房天下数据统计,北京市重点学区房最高价前10名中,有7所位于西城区,其中宏庙小学、皇城根小学和奋斗小学学区房最高均价都突破17万元/平方米,排名第10的中关村三小学区房最高均价达到14.8万元/平方米。

  区重点学区房价格最高的前10所学校中,西城区也占据7所,价格较市重点学区房低2万元/平方米,其中西单小学、西什库小学和力学小学最高均价均突破15万元/平方米。其他3所均在东城区,价格也均突破13万元/平方米。

  4个重点学区房资源较为丰富的区域中,价格相对较低的,学校分布相对均衡,市重点最低均价10所学校中,朝阳区的花家地实验小学最低均价最低,为35697元/平方米,东城区的北京第一师范附属小学最低均价为39751元/平方米,其他几所学校的学区房最低均价也都突破4万元/平方米。

  除了价格,对学区房购买者而言,房源也是一个值得关注的因素,从一个市重点学校对应一个小区平均供应量来看,海淀区和东城区供应较为紧张,其中北师大实验小学为零供应,天坛东里小学2个小区供应量只有38套,北京第一师范附属小学11个小区供应量只有60套。

  从区重点学校对应学区房来看,朝阳区的三里屯小学供应量只有3套,朝阳外国语学校北苑分校小学部供应量只有32套,西城区的北长街小学学区房供应量只有5套,传媒大学附小8个小区供应量也不过71套。

  但也有部分区域学区房供应量较为充足,如果按照每个小区在一个重点学校的房源平均供应量来看,崇文小学每个小区平均供应量为1262套,北工大附中首城国际校区为1181套,望京实验学校为832套。

  与北京全市整体供应量相比,重点学区房供应量明显偏低,据中指院数据显示,北京存量房市场中,重点学区房占比只有10%左右,多为老破小,房龄超过15年的重点学区房占比超过65%。

  李英中意的小学对应28个小区,均价从6万到16万不等,他看上某小区均价14万/平方米,并不是价格最高的小区,“两年前我一个同事买的这个小区,才7万多,现在已经涨到14万了。”这意味着李英同事房产两年增值1000多万元。

  李英现在居住的小区属于高档公寓,均价也达到12万元/平方米,“我现在住的环境比这个起码强十倍,但价格还没这个高呢!”李英虽然也抱怨学区房价格坚挺,但他也认为,即便从投资因素考虑,也值得入手。

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