中房网讯 春节前那篇“五味楼市”展望版时，对于调控的小标题，中房网还取的是“或放辣招”。如今，预测已成事实——这一轮政策的制定，好像得了川菜师傅真传，辣椒、花椒、麻椒一起加，搞的开发商和投资者鼻涕、眼泪俱下。

  20天内17城出新政，分类调控有理有据

  据统计，自2月28日至3月19日，全国共有17个城市先后出台了不同侧重和程度的限制楼市政策——几乎是每天一地的节奏，密集程度前所未有。

  纵观17城，可以发现其中有些规律，中房网将其总结为三类。

  第一类：一线城市及强二线城市，北京、广州、南京、杭州、青岛、郑州在列。

  第二类：需求外溢承接城市：西部和西南部与福州晋安区紧邻的福建连江、位于江浙沪两省一市交汇处，与杭州距离不过100公里出头的浙江嘉善、均处在环北京一小时生活圈内的河北涿州、涞水、崇礼、保定，这些被在他们所环绕的大都市内无法买房人们“退而求其次”的地方。

  第三类：去库存成效佳城市：南昌、长沙、滁州、赣州、石家庄属此。尽管这五个城市中有三个都为省会，但此前也都陷于“供大于求”之囿。经过去年一年宽松的货币政策和热火的市场氛围，这些城市去库存成功显著。以南昌和长沙为例，去年的新建商品住宅成交面积分别是688,7136平方米和1,957,4201平方米，同比2015年的534,6118平方米和1,504,4994平方米，涨幅为别为28.8%和30.1%。在供需关系正常过来了之后，也需要警惕在限购严厉城市处受挫转而流入的资金。

  “分类调控”的落实，还不仅是体现在对城市级别的状况的划分，各地限制政策的轻重缓急也各不相同。

  北京作为全国首都和房价标杆，此次“受缚”最紧。“认房又认贷”加大幅提高首付门槛，基本让除首次置业者“上天入地无门”。

  广州、南京、青岛、杭州，也都是在扩大限购范围，提高首付比例和购房资格年限方面做文章，只不过较之北京稍宽松的是，这几地的“卡子”都是卡在第三套房上——停止发放第三套及以上贷款或暂停向已拥有两套及以上住房的居民出售住宅。

  都市圈上的各地，则不似以上城市，在外地人购首套房上基本不设社保、个税缴纳门槛，多是限制购房套数——一般是外地人限一套，本地人限两套。明确投资客来源，区别对待本市户籍与外市人口，针对性抑制炒房。

  去库存不错的城市的政策，则多数比较温柔。如赣州只在部分区域实施，滁州把二套房首付提至40%，石家庄几乎象征性地只要求一年的社保或纳税，南昌和赣州的社保个税缴纳门槛也仅两年。充分体现“要文火但不要关火”的思路。

  多在需求端动刀，供应端亦应发力

  捋一遍17城新政可发现，绳索基本都是往需求端招呼的，但该对房价脱缰负责的，难道只有购房者吗？

  尽管无论何时出台何种限制政策，都能起到让短期市场趋于平稳，为供需双方情绪降温的作用。近期这一连串倒下的“多米诺”，更有利于筛选出真正的刚需，引导投资需求适当转向。

  但2017年的《政府工作报告》中提出：加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。

  这体现的是供需双方应该两端齐发力。规范开发、销售、中介等行为，合理增加住宅用地，这些都是供应端需要解决的问题。

  拿土地来说，在很多热点城市供给不足是导致房价过快上涨的根本原因之一。国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。

  迅速有所行动的是北京。3月17日，北京出台相关文件称，目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。加大住宅用地有效供给，对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。

  而不能移动的土地毕竟有限，但交通可以灵活开辟，人群可以自由流动，绿地集团董事长张玉良提出用新型城镇化和城市群解决供给紧俏的思路。通过“大交通”——即打通大城市和周边之间连接，发展辐射范围内的特色小镇、卫星城，也有望达到增加供给的效果。

  相关阅读>>

  2017楼市五味精烹｜融资这瓶“老陈醋”

  2017楼市五味精烹｜房价是条口香糖

  2017楼市五味精烹｜拿地好比服黄连

  2017楼市五味精烹｜投机潮退剩盐粒