消费升级下的购物中心大崛起

忻奇琪2017-07-17 15:50:34来源:中国房地产金融

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  重庆这座最年轻的直辖市,商业土地的价值引来了各方越来越多的关注。

  近期,世邦魏理仕在《全球购物中心发展》的报告中显示,2016年全球新建成购物中心1250万平方米,录得11.4%的增长。在全球十大最活跃市场中,中国依旧是全球最活跃的市场,以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首,占总新建面积的60%以上,而重庆更是位列全球之首。2017年,重庆预计新开的购物中心达55个,主城新项目占比达63%,居全国首位。在建购物中心的体量约为240万平方米,而这些商业项目将陆续在未来2至3年内开业。

  在新开购物中心的数量不断上涨的同时,重庆商业用地的吸引力却依然强劲,最新重庆出让的7个地块中的商业用地,引得了龙湖、华润等大鳄夺地。据媒体报道,6月16日,龙湖方面宣布以"34亿落子三峡广场",地块位于重庆沙坪坝区,且计划在此地上建"天街"系列产品。同一天,华润置地宣布,其以19.24亿元夺得重庆巴南区李家沱组团G分区地区。该土地面积约为14.83万平方米,起始价约19.24亿元,被划归为二类居住用地、商业用地。种种迹象都在向我们暗示着,重庆购物中心之战似乎即将一触即发。

  短期产能过剩或将加速洗牌

  据赢商网的数据显示,2014-2016年重庆全市购物中心(统计标准:商业面积5万平方米及以上的购物中心,下同)的总存量年均同比增幅达16%。截至2017年一季度,重庆全市购物中心总存量605万平方米,平均租金在702-731元/平方米/月,平均空置率在1.8%~6.7%;预计2017-2018年,新增购物中心面积达887万平方米。

  从预计新开的55个购物中心的商场定位来说,大部分打着的都是高端购物中心的旗号。重庆国金中心IFS、新光天地、来福士广场、丰隆十八梯项目等定位高端的商业项目已是重庆商业市场关注的焦点,新增供应总量预计将超过130万㎡,而这些购物中心必然会带动两江新区、解放碑区域高端奢侈品市场的发展。

  但需要关注的是,庞大的供应体量与暂未到位的消费人气,在考验着商业项目的招商及运营能力的同时,也势必带来购物中心的加速洗牌。据记者了解,目前重庆众多的购物中心在招商与运营能力上,两极分化的现象较为明显。较为老牌的购物中心区域集中在解放碑以及北城天街,龙湖位于大坪的时代天街项目,尽管与地铁站有一定距离,但目前由于其直接修筑了一条连接地铁站的地下通道,使得该购物中心一跃成为新的购物地标。

  而相比之下,另一些公司的日子则并不好过,甚至有一些已然歇业。去年就盛传要关闭的重庆百盛财富中心店,在今年3月正式发布通知,3月18日营业时间结束后正式闭店,3月19日起终止经营。而距离当初雄心勃勃开业的时候,也不过4年的光景。而对比时代天街的火爆,同在大坪的另一些购物中心则显得门可罗雀,尽管地理位置优越,就在地铁之上,但其在二楼及以上的客流却少得可怜,让人有一种随时都会垮掉的感觉。

 人口增长速度持续乐观

  面对着购物中心整体竞争态势日趋激烈,重庆市稳定增长的常住人口以及年轻一代占总人口的比例则稍稍给开发商们带来一些曙光。据中商产业研究院的数据显示,截至2016年末,重庆的常住人口3048.43万人,比上年增加了31.88万人。2016年就主城区而言,常住人口851.80万人,户籍人口664.59万人。其中,都市功能核心区常住人口379.59万人,户籍人口为383.82万人。

  在年龄结构方面,常住人口中0-15岁人口为538.24万人,占比17.7%;16-59岁人口1905.58万人,占比62.5%;60岁及以上人口604.61万人,占比19.8%,其中65岁及以上人口381.97万人,占比12.5%。与上年相比,0-15岁人口比重增加0.1个百分点,60岁及以上人口比重增加0.4个百分点。而中国移动发布的《2016人口流动与五大功能区发展分析报告》显示,重庆2016年净流入人口31.88万人中,新流入人口中有一半年龄低于30岁。

  据《重庆商圈发展报告》对重庆五大商圈的综合调查显示,这些30岁以下的流入人口加上重庆本地的年轻客群已经成了各大商圈的主要客群。以解放碑商圈为例,在已开业的购物中心的业态组合中,零售占到54%的比例,零售消费力最为强劲。在该商圈,目前18-30岁为主力消费客群,占比近70%。而从观音桥商圈的客群年龄段来看,18-30岁仍然为消费主力,占比44%,31-40岁客群占比有上涨的趋势,达23%。杨家坪商圈30岁及以下客群占比87%;其中,18岁及以下客群有上升趋势,占比35%,为重庆年轻化消费趋势最为明显的商圈。

  而从现有主力商圈的客群消费金额上来看,除了解放碑商圈客群平均消费金额在1000元及以上消费占48.5%之外,其余商圈的人均消费价格均在1000元之下,观音桥商圈500元及以下消费占比高达70%,消费趋向平民化。

  这也就意味着,对于即将进入战场的新开业购物中心来说,一味地追求高、奢、阔的市场定位并不见得就有多少消费者愿意为此买单。想要真的杀出一条血路,还应该关注重庆市整体消费模式上的变化,消费者越来越不再满足于简单地将各类业态堆集在一起的商场,更应注重商场的定位是否符合当地的消费习惯和文化理念,在对空间上的奢华追求的同时也要考虑如何才能够更好地接接地气。

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