并购南京:想造"大面包"偏偏遇上"面粉"少

马乐乐 朱晶晶2017-07-17 15:56:06来源:中国房地产金融

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  土地供应少,拿地难。在这样的背景下,越来越多的房企选择并购合作这条路。

  2016年,买房人说:买房难;开发商说:拿地更难。2017年,买房人说:买房没那么难了;开发商说:拿地还是那么难。这是南京房地产市场的现状。

  四大一线城市的土地供应持续收紧,全国开发商拿地的主战场,事实上正在转向二线城市。从2016年初以来,随着房企的蜂拥而至,作为二线城市重要代表的南京,拿地成本急剧飙升,每一家寻找土地的房企都焦虑满满。

  土地供应少,拿地难。在这样的背景下,越来越多的房企选择并购合作这条路。还真有那么一家开发商,在南京的所有项目都是通过并购开发的。

  早在4年前,远洋地产就想进入南京市场。无奈拿地成本太高,不得不以曲线方式进入。以南京河西南来举例,2011年,河西南出让的首个住宅用地G07地块,当时的楼面价为4752元/平方米。到了2014年10月,河西南宅地楼面价已经达到13821元/平方米,土地价格足足上涨了3倍。

  2015年1月,保利、招商、绿地等6家房企报名角逐江宁东山G98地块,最终绿地以3.4亿元总价拿下,楼面价6336元/平方米。不到两个月,开发商公布了项目案名:远洋绿地云峰公馆。据了解,远洋地产持股50%,并负责该项目的操盘,这也是远洋地产曲线进入南京的首个项目。

  远洋南京公司的一位负责人表示:"当时绿地在南京已经成功操盘紫峰大厦、绿地之窗等项目,有着丰富的地产经验,远洋想借助这样的实力房企进入南京市场,更好地了解南京。"

  同年8月,远洋地产收购中城国际广场项目,案名改为远洋国际中心。正如案名,中城国际广场位于南京寸土寸金的中心地带--新街口。然而小开发企业的不专业,项目规划定位的错配,给项目带来了严重的滞销,原开发商只能转让项目,彻底退出房地产市场。

  "远洋在南京并购土地项目的前提是:认可这个市场。南京的土地供应一向供不应求,拿地成本水涨船高,这时候我们转向二手市场,通过实地考察、风险评估等一系列工作,确定合作。这样的好处是降低成本,风险分摊。"该负责人介绍。但其实,并购项目做起来也并不轻松。

  位于南京江宁秣周西路的纯新盘远洋山水,前身是No.2013G86地块,也就是江宁区吉山铁矿棚户区改造项目地块。该地块在2014年被南京金榜房地产开发有限公司以1.6亿元的总价拿下,楼面价为1242元/平方米,后来被远洋地产收购,更名为远洋山水。

  据了解,远洋山水容积率为1.2,规划打造户型面积为89-143平方米的花园洋房。根据项目的规划设计方案,远洋山水除了建设8万多平方米的商品房以外,还要建设1万多平方米的社区配套中心(包括小学、幼儿园),另外还需建设一定面积的保障房无偿移交政府。

  2016年,南京地产的热度蔓延到都市圈宝华。远洋地产还通过合作方收购打造了现在的远洋心里。"总体看,远洋在南京的几个项目体量都很小。一个庞大的团队要生存,就必须要寻求新的出路。"

  通过并购,远洋地产实现了进入南京房地产市场的梦想。但若论并购长袖善舞,碧桂园和融创才是"师傅"。

  在2010年之后,碧桂园进入南京区域的策略是"农村包围城市",布局的碧桂园凤凰城、欧洲城、如山湖城均为句容、滁州等都市圈楼盘。但在2015年,碧桂园首次渗透进入南京主城,通过收购江宁区的南京卷烟厂地块,打造出南京碧桂园项目。

  南京碧桂园的出现,只是碧桂园在南京区域一路狂奔的起点。与碧桂园在房企排行榜上急速狂飙相对应,是碧桂园在常规的土地拍卖之外,近两三年通过快速并购的手段,拿下了南京及周边大量土地。

  622.65亿元--这是碧桂园江苏区域的成绩单,相当于一个TOP20房企的年度销售额。这个数字足以震惊每一个地产从业者。

  碧桂园究竟是如何实现快速并购的?对此,碧桂园江苏区域人士并未透露。"即使是碧桂园自己的人,也很难一下子说清楚碧桂园在南京周边的项目名字。"有同行评价说,碧桂园有一个超越同行之处在于,它敢拿其他房企不敢拿的远郊土地,并且完全踩准了2015、2016年的房地产大牛市。

  融创是TOP10房企中最后一个进入南京的。西安的天朗集团,曾经试图在南京江北打造"海峡两岸科工园",然而资金链的紧张,导致天朗在上一轮楼市调整中不得不断臂割肉。2015年,陷入困局的天朗将8个项目卖给了融创,其中就包括南京江北的G87和M1项目。这也终于成为融创进入南京的开端。

  说到并购,不得不提的是"中冶地王"的拆分。2010年9月,中国中冶以200.34亿元总价将南京下关滨江1号地块和3号地块收入囊中,制造了当年的全国总价地王。2012年中冶再接再厉,又以56.2亿元摘得下关滨江2号地块。

  可之后,缺乏房地产项目打造能力的中冶"消化不良",先是退回了2号地块,接着又把1号地块陆续拆分甩卖。证大、深业、龙湖、恒大相继在产权交易所里摘牌,实现了项目的收购。

  与其他城市不同的是,南京还有一项特殊的政策,让房地产市场实现了"大鱼吃小鱼"。2013年南京市政府颁发文件,要求国有企业退出商品房领域。在此背景下,交通置业、中北地产、金羚地产、奥体建设等中小型房企,陆续将地块转让退出。

  其中,最受关注的莫过于奥体建设,该房企交出了手中的河西中部与河西南部优质住宅土地,最终通过激烈的公开竞争,上海建工和佳兆业首次进入南京市场。

  "对于全国同档次的二线城市,南京的土地供应量一直不大。"一位央企地产高管私下表示,这也导致房企在南京始终处于"饥饿"状态,并购也是近两三年房企在南京获取土地的重要手段。而通过这一轮的并购,中小房企已经基本被消灭。

  "介绍成功有重奖。"恒大、碧桂园、华夏幸福、融创、蓝光……在南京房地产从业者的微信朋友圈里,类似的海报隔三差五会出现,每一家房企都在为寻找土地并购而绞尽脑汁。可以预见的是,未来将成为大鳄之间的厮杀,而南京房地产市场的集中度,会在大鳄较量中进一步提高。

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