北京新房将全是“限价房”

李桁2017-09-14 05:19:51来源:北京青年报

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  虽然2016年的“930新政”没有提,今年的“317新政”也没有提,甚至今年北京供地计划中也未明言,但现实就是:目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式。所有这些住宅用地,从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。

  例如,正在挂出公示的丰台区西局地块,未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米,且最高销售单价不得超过81690元/平方米。要知道,该地块除了靠近西三环,地理位置优越外,周边的次新盘龙湖西宸原著,其二手房价格也在12万左右,这就导致该地块的未来售价将远低于当前的二手房价格。按照这种“限房价、竞地价”的土地出让方式,类似的情况将屡见不鲜。业内人士也认为,未来这些“限房价”土地转化成商品房供应时,很明显,将会对目前的商品房住宅定价形成影响。

  土地与房价均全面限价

  年末甚至明年的住宅市场会出现一个有意思的现象:以往遮遮掩掩的新盘,在定价方面不再是不能说的秘密,因为从土地出让伊始,不少项目就被规定了销售均价和最高售价。

  9月7日,北京土地交易市场成交了朝阳孙河、门头沟龙泉镇两宗经营性用地,其中备受关注的孙河普通商品住宅用地,采用了“限房价、竞地价”的交易方式,对将来建设的商品住房均设定了销售限价。最终,由泰禾全资子公司以59.6亿元竞得,并且居住用途建筑面积的36%需自持,溢价率为49%。该宗地在出让前就明确规定:销售均价不超过68245元/平方米,最高销售单价不得超过71657元/平方米。

  在今年以前的多轮土地出让中,只要涉及住宅类用地,“限房价、竞地价”都成了必选的方式。6月份,万科、龙湖等四家联合体以70.5亿元竞得的顺义区高丽营镇居住用地,同样规定了未来售价:商品住房销售均价不超过60508元/平方米,且最高销售单价不得超过63533元/平方米。

  还有房山区的青龙湖地块,宗地中商品住房销售均价不超过37245元/平方米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米。同时,挂牌文件要求其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。最终,同样由万科、龙湖等四家开发企业联合体以56.1亿元竞得。

  不仅是已经成交的住宅用地,正在挂牌的住宅用地同样无一例外地采用了“限房价、竞地价”的出让方式。9月1日,北京市国土局网站挂牌了两宗住宅用地,其中一个位于海淀区四道口,另一个位于亦庄经济技术开发区。两宗住宅用地的招拍挂信息显示,海淀区四道口地块的起始出让价为人民币12.36亿元,其中商品住房销售均价不超过85373元/平方米,且最高销售单价不得超过89642元/平方米。而亦庄地块的起始出让价为人民币46.4亿元,商品住房销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米。

  到目前为止北京市已经出让和正在出让的住宅类用地,全部开启了限价时代。在这些土地中,既有远郊区的密云新城、延庆新城,也有近年豪宅扎堆的朝阳孙河区域和丰台西局区域,更不乏像大兴旧宫板块、通州台湖和亦庄开发区等改善型板块,已经形成了全面覆盖。

  北京市国土局网站公开信息显示,原来自主定价的商品住宅用地,如今已经全部变成了高端“限价房”,今年已经出让和待出让的三十多宗商品住宅地块已经明确了未来售价。

  区别于以往自住型商品房或部分偏低端“限房价、竞地价”项目,中高端商品住宅地块限价,在北京楼市还是破天荒——有业内人士认为,这也是北京近期一系列调控“组合拳”的一部分,反映出北京今年楼市调控、限制房价上涨的决心。

  限价小户型将入市但大多5年内禁售

  不仅是限制了单价,令许多以自住为目的的购房人欢喜的是,不少热点土地在出让被限价的同时,还规定了必须有70%的部分建设为90平方米以内的中小户型,结合房价限制政策,可以肯定的是,年末甚至明后两年,都将有不少限单价、限总价的中小户型产品入市,将对当前市场中大户型高总价占主导的局面形成有效补充。

  以上周成交的泰禾孙河地块为例,公开信息显示,该地块土地面积约10公顷,总建筑规模约11万平方米。地块中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上,即将来该项目销售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

  按照出让规定,该宗地未来销售均价不超过68245元/平方米,最高销售单价不得超过71657元/平方米。以此粗略计算,在不考虑地下开发空间的基础上,仅有90平方米计算,该项目在未来形成供应时,将提供547套90平方米的中小户型。

  要知道,孙河是近年来新兴的别墅聚集区,区域内未来将建设有国家级的湿地公园和直通三元桥的快速路。目前在售和已售的项目也均以别墅为主,辅以少量140平方米以上的平层洋房。单套价格在1000万至4000万不等。而泰禾新成交的地块则意味着,未来区域将有低总价的小户型供应,按照最高限价计算,一套90平方米的户型,售价最高为645万元,远低于当前的市场价格。

  为了避免类似的低总价小户型被投资购房需求钻空子,以其他方式抬高价格,市住建委还专门出台了禁售规定:要求项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为,任何迫使购房人接受高价的附加条件均不允许。不仅如此,包括泰禾孙河地块在内,多个热点限价并且实施“70/90”政策的地块,也都加入了限售规定:自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后,5年内不得出售。对于真正有自住需求的购房人来说,也是实实在在的多重保障。

  限价会多大程度影响区域楼市

  根据北京市国土局网站的统计,截至目前,北京“限房价、竞地价”地块已有29宗成交,建筑面积达到约380万平方米。另外还有海淀区四道口地块、亦庄地块、丰台西局地块和延庆新城四宗公示挂牌地块也采用了“限房价、竞地价”的方式。

  其中,丰台西局公示的住宅地块邻近西三环,挂牌总价42亿,建筑规模10万平方米,商品住房销售均价不超过77800元/平方米,且最高销售单价不得超过81690元/平方米。据北京青年报记者现场调查发现,该地块周边的新盘和次新盘项目只有泰禾开发的西府大院和龙湖开发的西宸原著,其中龙湖西宸原著的二手房价格在12万/平方米左右,其余老旧二手房的均价也都在6万至7万元/平方米的水平。

  中原地产首席分析师张大伟就认为,商品房住宅全部限价,未来销售的价格将低于目前周围商品房住宅价格,大部分项目价格甚至比目前市场的二手房次新房还低了10%左右。这将对目前商品房住宅定价形成影响。并且,这部分面积中100万平方米左右是“70/90”地块,也就是需要大部分建设成为小户型商品房限价住宅。

  至于具体对未来售价的影响,业内人士普遍认同的观点是:不着急下结论,新型高端“限价房”会一定程度影响区域房价预期,但也不会明显拉低区域房价。

  为什么?亚豪机构市场总监郭毅表示,一方面,新入市地块和在售项目、前期出让项目入市节奏上有差异;另一方面,新入市地块受去年重启的“70/90”政策限制,产品都将以90平方米以内小户型为主,这和相关区域前期入市的高端产品存在差异。同时,类似孙河豪宅区已经成形,房价本身有区域价值的支撑。

  “现在需要注意的,不是这类产品对区域房价的影响,而是这类‘限价房’未来销售的公平性问题。”有业内人士这样提示说,越稀缺的楼盘,越会遇到各种关系户买房,尤其是这些“限价房”,低于周边二手房的价格很可能让投资需求闻风而动,这无疑就影响了销售公平性。因此,如何保障普通买房人能机会均等地买到这类房子,也是政策该重点关注的。

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  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
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  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
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  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 岁末年初,总结展望自然不可少。回顾过去一年的经济世界,全球经济终于在金融危机十年后出现了全面回暖的迹象,中国经济取得了超乎预期的成果。
  • 1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易。有人说,这是房地产调控放松的前兆。但笔者认为,这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。
  • 从定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,到限购限贷限售政策密集出台,再到千亿级房企军团迅速扩容。在刚刚过去的2017年,房地产市场依然是各方最为关注的领域之一。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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