“新房改”趋势下的几个市场现象

艾经纬2017-09-20 17:02:17来源:中国房地产金融

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  天下大势,分久必合,合久必分。

  2016 年12 月中央经济工作会议公报中的一句“房子是用来住的,不是用来炒的”,预示着“新房改”的开始。

  虽然没有明确的新定义, 但2017 年以来超过50 个城市的一系列限购,一系列城市租售同权的推广,说明此前实行了19 年的住房商品市场化正在发生大转折。

  事关金融安全,事关国计民生,房地产市场政策的大转向,其实在于当前房地产市场的泡沫化局部有所显现,这从最高层的相关表态中可见。

  新房改,某种意义上也是不得以而为之。

  2014 年春季房地产市场在出乎绝大多数人的意料外开始冷却,短短3 个月内一线城市都开始下跌。事后看来这是对2013 年房地产市场的修正,是一种市场的自发调整行为。

  但相关部门和地产商乃至舆论都陷入了恐慌之中,于是2014年9月3日和2015年3月30日央行牵头两度刺激。一个最典型的数据就是,2015年至2017年6月这两年半中产生了8.58万亿元的房贷。说大跃进一点不为过,要知道此前的16年全国不过放出11.52万亿元的房贷。

  可以说,2015 年以来的房价上涨是一种彻底的货币现象和动物精神中的恐慌,这让房地产市场失去了最有利的调整机会。
房子是用来住的,不是用来炒的。在新房改的趋势下,我们也看到几个奇特的现象。

  一是超过50 个城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施,就政策的力度而言,称得上是史上最严。但在这般的严厉调控下,我们并没有看到房价的大幅下行,反而是重点城市一手房销售火热,新盘基本上都是售罄,甚至某些城市出台新房需要摇号公证的地步。

  二是房地产市场成交总体在冷却,2017 年上半年一二线城市成交量明显比去年同期下了一个台阶。其中一线城市1-6 月较2016 年四季度下滑40%,二线城市则下滑22%。

  在成交冷却的背后,其实是供应的减少,就以2017 年上半年的深圳为例:共批准预售住宅711495 平方米,同比减少67.9%;共成交新房1053217 平方米, 同比减少56.6%;新房成交均价为54632 元/ 平方米,同比上涨7.1%;共成交二手商品房2986630 平方米,同比减少49.3%。

  因为供应大减,成交也因而大减,换一种角度思考,如果供应和去年一样呢?那么房价的下行是显而易见的。

  三是原本房地产库存较高的三四线城市,反而在2017 年上半年走出了“量价齐升”之路。
这完全是因为棚改货币化。所谓棚改货币化,就是直接采取购买商品房的方式来拆改棚户区,这是一箭双雕之策,既解决了棚户区居住问题,又消化了商品房库存。承担者是国开行,国开行棚改专项贷款自2012年的778亿元升至2016年的9500亿元,增长超10倍。

  四是在成交冷却、新房供应冷却的背后,对房价有决定因素的土地供应却也是冷却的。2017 年4 月, 住房城乡建设部和国土资源部发出《通知》,要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。譬如消化周期6-12 个月的,要增加供地,6 个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  但实际上土地供应很少,譬如北京2017 年全市计划供地3900 公顷,相比2016 年计划减少200 公顷。但实际上前7 个月,北京住宅用地供应303.9 万平方米。而在此之前,北京连续多年未能完成年度供地计划,2016 年北京实际住宅用地供应降至469 公顷,仅完成计划的不到四成。

  粗略看几个市场现象,新房改下的政策思路和市场博弈已跃然纸上。

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