“新房改”趋势下的几个市场现象

艾经纬2017-09-20 17:02:17来源:中国房地产金融

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  天下大势,分久必合,合久必分。

  2016 年12 月中央经济工作会议公报中的一句“房子是用来住的,不是用来炒的”,预示着“新房改”的开始。

  虽然没有明确的新定义, 但2017 年以来超过50 个城市的一系列限购,一系列城市租售同权的推广,说明此前实行了19 年的住房商品市场化正在发生大转折。

  事关金融安全,事关国计民生,房地产市场政策的大转向,其实在于当前房地产市场的泡沫化局部有所显现,这从最高层的相关表态中可见。

  新房改,某种意义上也是不得以而为之。

  2014 年春季房地产市场在出乎绝大多数人的意料外开始冷却,短短3 个月内一线城市都开始下跌。事后看来这是对2013 年房地产市场的修正,是一种市场的自发调整行为。

  但相关部门和地产商乃至舆论都陷入了恐慌之中,于是2014年9月3日和2015年3月30日央行牵头两度刺激。一个最典型的数据就是,2015年至2017年6月这两年半中产生了8.58万亿元的房贷。说大跃进一点不为过,要知道此前的16年全国不过放出11.52万亿元的房贷。

  可以说,2015 年以来的房价上涨是一种彻底的货币现象和动物精神中的恐慌,这让房地产市场失去了最有利的调整机会。
房子是用来住的,不是用来炒的。在新房改的趋势下,我们也看到几个奇特的现象。

  一是超过50 个城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施,就政策的力度而言,称得上是史上最严。但在这般的严厉调控下,我们并没有看到房价的大幅下行,反而是重点城市一手房销售火热,新盘基本上都是售罄,甚至某些城市出台新房需要摇号公证的地步。

  二是房地产市场成交总体在冷却,2017 年上半年一二线城市成交量明显比去年同期下了一个台阶。其中一线城市1-6 月较2016 年四季度下滑40%,二线城市则下滑22%。

  在成交冷却的背后,其实是供应的减少,就以2017 年上半年的深圳为例:共批准预售住宅711495 平方米,同比减少67.9%;共成交新房1053217 平方米, 同比减少56.6%;新房成交均价为54632 元/ 平方米,同比上涨7.1%;共成交二手商品房2986630 平方米,同比减少49.3%。

  因为供应大减,成交也因而大减,换一种角度思考,如果供应和去年一样呢?那么房价的下行是显而易见的。

  三是原本房地产库存较高的三四线城市,反而在2017 年上半年走出了“量价齐升”之路。
这完全是因为棚改货币化。所谓棚改货币化,就是直接采取购买商品房的方式来拆改棚户区,这是一箭双雕之策,既解决了棚户区居住问题,又消化了商品房库存。承担者是国开行,国开行棚改专项贷款自2012年的778亿元升至2016年的9500亿元,增长超10倍。

  四是在成交冷却、新房供应冷却的背后,对房价有决定因素的土地供应却也是冷却的。2017 年4 月, 住房城乡建设部和国土资源部发出《通知》,要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。譬如消化周期6-12 个月的,要增加供地,6 个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  但实际上土地供应很少,譬如北京2017 年全市计划供地3900 公顷,相比2016 年计划减少200 公顷。但实际上前7 个月,北京住宅用地供应303.9 万平方米。而在此之前,北京连续多年未能完成年度供地计划,2016 年北京实际住宅用地供应降至469 公顷,仅完成计划的不到四成。

  粗略看几个市场现象,新房改下的政策思路和市场博弈已跃然纸上。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 香港社会服务联会(“社联”,代表非政府的社会服务机构)9月19日宣布推出为期3年的“社会房屋共享计划”,预计有1000名住户受惠。社联已接受26位业主提供的332个单位,预计年底将推出至少34个单位。
  • 目前的调控政策是按照市场温度进行差异化对待的结果,热门城市需要政策来降温。
  • 为进一步完善工作机制,确保房地产相关政策措施有效落实,上海决定建立上海市促进房地产市场健康发展联席会议制度。
  • 全面实施二手房交易资金监管制度,实行全过程监督,保证房屋交易资金安全,维护买卖双方合法权益;进一步加大监管力度,确保2017年9月30日前将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围;住宅用地出让溢价率达到100%(含)以上的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%(含)以上的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。
  • 发布虚假房源、错误诱导消费者,操纵市场价格,虚假宣传、误导市场预期,提供虚假证明……目前,一些房屋中介的违规经营行为严重扰乱市场秩序,招致市民投诉。为进一步规范房地产经纪机构及从业人员的经营行为,促进长沙房地产经纪市场健康发展,今日起,一场大规模的规范房地产中介市场联合执法专项行动在全市如火如荼地开展。
  • 在推动租赁市场发展方面,广州一直走在全国前列。继7月17日发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,试点发展租赁市场。随后的9月11日,广州再推出“全自持”用于租赁住房的住宅用地。
  • 记者17日晚从北京市住建委获悉,北京市日前启动2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动。如施工现场扬尘治理不达标,施工、监理企业将面临全市停标的高限处罚,开发企业将暂停在北京土地市场交易资格。
  • 9月15日,上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《意见》),明确指出加快培育和发展住房租赁市场。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
  •   国家统计局近期发布全国70城8月份房价数据,数据显示,15个一线和热点二线城市楼市延续稳定态势,出现近3年新房价格环比首次全部“停涨”现象。而在珠海,上个月全市有7个片区一手住宅均价环比出现下跌,部分区域降幅超过5%,市区环比降幅超过一成,楼市回归理性。迈入“金九银十”,珠海不少楼盘开始发力,市场逐步活跃。
  • 无论新房还是二手房的价格,北京的房价整体来看已经连续三个月未涨,显示出近年来最严格的调控政策的效果已经明显显现。根据国家统计局北京调查总队昨天发布的最新一期北京住宅销售价格指数显示,自今年6月份以来,北京房价已经处于停涨状态。不过值得注意的是,8月份北京新房价格在连续两个月全面停涨之后,部分户型开始出现反弹重拾涨势。
  • 具体数据显示,房产开发贷款当月新增58.65亿元,环比多增42.57亿元,其中住房开发贷款增加66.48亿元,环比多增60.97亿元;商业用房(店铺等)开发贷款今年以来首次减少,当月减少0.2亿元,环比多减65.33亿元。
  • “雄安新区绝对不搞土地财政,一定要考虑百姓的长远利益,绝不搞形象工程。” 日前 ,雄安新区建设的这三条原则一公布,立即在社会上引发强烈反响,让很多人眼前一亮。
  • 深圳,9月的第三周,房地产行业的传统销售旺季“金九”并未真正到来。无论是从开发商产品取得批售、营销活动、推盘,还是成交的量价等多个维度来考量,这个“金九”的成色均显不足。
  •   近日记者从深圳多家银行了解到,银行普遍扎紧消费贷“口子”,大多数银行已将长期消费贷年限调至5年,部分银行由于额度紧张或风控原因,在5年基础上进一步缩短年限甚至暂停消费贷。业内人士表示,监管部门应采取一系列强有力的措施,严禁消费贷、经营贷等穿“马甲”违规进入房地产市场,以维护市场稳定。
  • 北京地区多家银行近日上调首套房房贷利率。9月19日,新京报记者从浦发银行北京分行获悉,该行近期首套房房贷利率在基准利率基础上上浮20%。多家银行首套房房贷利率上浮,目前北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。
  • 要建立房地产长效机制、吸引更多人才流入,已经房价高企的一线城市,必须在房地产租赁市场上“下苦工”。
  • 在所谓“金九银十”的房地产销售旺季来临之际,中国楼市呈现出胶着的状态。国家统计局刚刚公布的数据显示, 70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市环比涨幅有所回落;一二线城市房价同比涨幅继续回落,三线城市同比涨幅出现回落。从数据看,似乎楼市上涨的势头已经受到了控制。
  • 国家统计局的最新数据显示,8月,15个一线和热点二线城市中,除北京、上海、厦门等3个城市新房价格环比持平外,其余12城市新房价格均环比下跌。这是最近3年15个热点城市首次出现全面停涨。
  • 今年, 美联储第四次加息, 美元指数却依旧走弱,甚至跌至93 以下,一改过去三年的走强态势。反之,欧元持续走高,去年GDP 增速超过美元,伴随着欧洲,的强劲复苏还将呈上升趋势。国内,今年的GDP增长也相当强劲。第一、二季度同比增速均达6.9%,消费、投资、净出口三驾马车同时发力实属罕见。
  •  “历史不会重复,但是却惊人地相似”,马克.吐温的这句名言,成为橡树资本(OaktreeCapitalManagement,L.P.)董事长、联合创始人霍华德.马克斯(HowardMarks),最新“投资备忘录”中对市场趋势的诠释。
  • 国家统计局9月18日发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比全部下降或持平,三线城市的环比涨幅也出现回落,只有1个超过1%。
  • 北京工商朝阳分局不久前针对近两年辖区房屋中介被投诉举报情况,对15家中介七项严重侵害消费者权益的行为进行了公示,包括采取威胁、恐吓、换锁等方式,在不退租金押金情况下逼迫租户搬离等现象。
  • “工业经济融资需求不旺,新增贷款也不多,不会对银行的贷款产生很大影响。对银行业资产质量产生较大冲击的,可能还是房地产业。” 对未来中国银行业的不良贷款风险,长江商学院科技创新与创业副院长、金融与经济发展研究中心主任甘洁如此判断。
  • 上海市市长应勇9月17日在出席第29次上海市市长国际企业家咨询会议新闻发布会时表示,上海房地产市场宏观调控的效果正在逐步显现,上海将坚持房地产市场宏观调控不动摇、不松懈。
  • 近日,北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%~10%成为主流。对此,央行营业管理部昨日表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此央行营管部积极支持。
  • 央行发布的数据显示,8月份新增贷款出现了超预期增长,而广义货币(M2)增速则创下了历史新低。
  • 随着房地产市场调控深入,银行房贷进一步收紧,房地产个人杠杆的下降使得投机买房比以前更难了,上月底五大行集体上浮首套房贷利率至基准1.05倍后,目前广州市内大多数银行都已经执行首套房贷利率上浮,幅度从5%-10%不等。
  • 地产投资界期盼近十年的面对个人投资者的REITs(Real Estate Investment Trust房地产信托投资基金),有望首先在住房租赁领域,率先获得首单试水。
  • 据《华夏时报》记者了解,9月13日,深圳所有银行接到一份《关于加强房产抵押消费贷款及按揭贷款风险控制的通知》(以下简称通知),以严查消费贷流入房地产。
  • 三季度房地产信托恐不会延续二季度大幅增长的趋势。
  • 近日“首付贷”披上马甲再现江湖,部分购房者以“房抵贷”、“消费贷”、“信用贷”、“装修贷”等方式套取资金作为购房首付。与此同时,监管部门迅速开始排查和整治。
  • 在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。《经济参考报》记者日前获悉,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 50万美元,联排别墅,朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索,便当即拍板,在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。
  • 次贷危机爆发以后,美国房地产市场一直处在调整之中。随着近年美国经济的复苏,如今美国房价已基本收复失地,创下次贷危机后的新高。那么,在二级市场上,房地产股票走势是否同样强劲呢?
  • 美国两大抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),简称“两房”,共同建立了美国房地产贷款的二级市场。2008年,美国进入次贷危机最紧急时刻,难以为继的“两房”股价开始暴跌,2008年全年累计双双暴跌超过97%,走到了破产的边缘,后被美国财政部“救市”接管。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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