租赁崛起

卢宝宜2017-09-20 17:20:47来源:中国房地产金融

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  从“重购轻租”到“租购并举”,在“房子是用来住的,不是用来炒的”时代,房地产市场又有哪些不同?

  今年中国房地产的关键词中,“租赁”是其中亮眼的一个。

  这几个月以来, 从中央到地方,有关鼓励住房租赁的政策密集落地,租赁市场迎来了前所未有的黄金发展期。

  7 月中旬,住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。
这12 个首批开展住房租赁试点的城市有:广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

  除了12 城,其他区域城市亦跟随陆续出台住房新政。北京推出共有产权房;上海成交了租赁住房用地;杭州等热门城市在土地出让时开始“竞自持”;广州更是率先提出了“租购同权”,赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益……

  广州:首提“租购同权”打响了“第一炮”。

  7 月17 日,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》新鲜出炉,顺带着16 条租赁新政登场,保障租赁双方的权益首次被明确提出。

  尤其就承租人子女就近入学的问题,广州提出了“租购同权”的做法:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校( 含政府补贴的民办学校学位) 就读。

  广州一直以来是外来人口最大规模的聚集地之一,住房租赁市场需求巨大。在解决租户子女的入学问题之前,租房难的问题更为关键。

  8 月15 日, 广州公布了2017-2021 年住宅用地供应计划,表示未来5 年将建设75 万套住房,而每5 套中就有1 套公租房。并且,租赁住房用地供应也被纳入了年度土地供应计划中去。这些都直接从源头上,从供应端上让人们更容易租到房子。

  上海:“商改租”

  上海虽不在《通知》中的12 个试点城市内,可依旧在租房市场上大有所为。土拍市场上,首次成交了两块公开拍卖的租赁住房用地。存量市场上,近日提出的“商改租”政策也引人注目。

  8 月11 日, 上海住建委明确:将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也都将其考虑转型为租赁住房。上海市政协常委屠海鸣还提议实行“发牌”制度,对于符合条件的这类租赁住房,发放允许经营的“牌照”。

  这意味着大量滞销的商业物业都将被盘活。大量的“商改租”,将使中心城市能出租的住房量大增,对于平抑租金价格也起到了一定作用。

  北京:共有产权房8 月3 日晚间,北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,向社会公开征求意见。根据该办法,北京拟新推“共有产权住房”——买房人与政府共有房屋产权。而“新北京人”获得共有产权房的比例将不低于30%。

  引入“股份制”的共有产权还在试水,8 月17 日,北京住建委再发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,集体户口、租公租房也可落户。继广州提出了租购同权后,北京针对符合条件的京籍无房家庭租房,提出其子女也可在该区享受义务教育。而非京籍家庭也可根据住房租赁监管平台登记的信息,按规定申请办理其子女在出租房所在区接受义务教育的手续。

  作为政治、文化中心,又是住房压力最大的城市,此次对于租赁的赋权大幅度扩大,体现了北京对规范和鼓励租赁市场的坚定决心。

 深圳:棚改推新型租赁社区

  前不久,深圳市住建局组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,“如何在加速棚户改造后建成新型的租赁社区”被提出,引人关注。

  “福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。”以罗湖棚改为例,未来规划除了回迁安置建房及基础配套和保障房建设,甚至将不建设任何的商品房。棚户区改造向来是城市更新的主要模式,伴随着深圳棚改运动的推进,租赁的“风口”也将得到新扩展。

  “国企起主导作用”这一点在深圳也有明显的体现。深业集团推动的“青年房卡计划”,将在2017 年底推出8000 套“青年公寓”,2018 年底推出2 万套,都将直接利于该地吸引人才来租或买房。

  无锡、济南、郑州:“租房落户”

  7 月28 日,无锡发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》,取消了有关投资、购房落户政策,增设了租赁住宅落户政策,将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅。据悉从今年9 月1 日就开始正式实施。

  租房落户条件一般是以缴纳社保的年限来规定的,而无锡甚至对落户条件进行了放宽。针对一些重点人群,例如高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入,只需在无锡依法缴纳社会保险并申领( 签注)《江苏省居住证》,准予本人、配偶和未成年子女来本市落户;且不设定合法稳定住所的具体条件,可按实际情况将户口落在自有住宅、租赁住宅、单位集体户和社区家庭户中。

  济南发布了《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见( 征求意见稿)》。针对济南市内五区以外的常住户口人员,“在该区域内同时具备合法稳定住所( 含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2 年,本人及配偶、未成年子女,可在居住地申请落户。”

  郑州表示:“在县 ( 市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所 ( 含租赁) 的人员,及其共同居住生活的配偶、子女和父母,可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。”

  总体来看,这些试点城市的住房新政都将加快全国的房地产行业向“租购并举”的新体系转变,住房的供应格局将获得重构。每座城的政策,其影响力也绝不仅于在这座城,当中发展最为成熟的模式或将被复制推广至全国。

  从“ 重购轻租” 到“ 租购并举”, 背后实则是“ 房子是用来住的,不是用来炒的”理念变化。而这理念是人文的,是利于人们生活的,那它就必定是人心所向,大势所趋的。有报告预测,到2025 年,中国租赁市场规模将增长到2.9 万亿元,到2030 年将会超过4.6 万亿元。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 在传统“金九银十”旺季来临之际,新一轮调控大潮再次猝不及防地袭来。9月22日起,多个房价仍上涨的次热点城市,楼市调控再现集中升级,“限售”全面出现在人们的视野中。缺席了3月底的那一波调控,深圳楼市的房价在过去11个月里,一直保持相对稳定的态势,相关数据显示,无论是一手住宅还是二手住宅,9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。而截至9月24日,深圳一手住宅成交量有所抬头,但二手房成交量依然上下起伏。多位业内人士表示,深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好,推行限售的必要性不大。
  • 一年前的9月30日晚,一则楼市调控信息让国庆长假并不平静。
  • 近日,8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求加强相关调控措施,包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让,注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。
  • 昨日,东莞市住建局发布《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》),再次强调开发企业和代理、中介机构要遵守东莞限购政策,不得发布虚假广告信息、炒作房价上涨,特别提醒企业不能为不具备购房资格的购房人承诺或提供办理个税、社保等来规避东莞的限购政策。
  • 9月26日,国土资源部在武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。
  • 最近,国内多座城市相继升级包括限售在内的楼市调控措施,但广东省东莞市最新发布的通知显得有些“特别”。
  • 作为首都,北京的城市规划迎来重大变革。
  • 9月27日,中共中央、国务院批复了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》。国务院在明确北京城市发展新目标的基础上,给出了加强“四个中心”功能建设、优化城市功能和空间布局、严控城市规模、高水平规划建设北京城市副中心、深入推进京津冀协同发展等十一条批复意见。
  • 近日,国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。会议明确,试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
  • 增减挂钩节余指标流转交易,阶段性成绩斐然。
  • 租购并举之路,杭州又迈出一大步。
  • 今年9月以前,深圳没有居住用地推出,如何解决“地荒”成为市场关注的焦点。而在昨日,据深圳市规土委网站显示,受深圳市规土委大鹏管理局委托,深圳市土地房产交易中心将以挂牌方式公开出让G15401-1498宗地的使用权,土地用途为交通场站用地+商业用地+三类居住用地,这也是今年以来深圳首次挂牌出让居住用地。
  • 近日,农业部、中央农办确定北京市海淀区等100个县(市、区)为2017年度农村集体产权制度改革试点单位。
  • ​在房地产市场显著降温的大背景下,土地市场热度仍未消退。9月25日,中原地产研究中心发布数据显示,截至目前,全国土地出让最密集的50大城市总计土地出让收入高达2.28万亿元,同比上涨32%,刷新历史最高纪录。业内认为,当前全国楼市库存实现显著去化,房企积极补充库存,调控力度相对较小的三四线城市土地市场可能接棒领跑。
  • ​昨天,北京土地市场成交了2宗住宅地块,分别位于丰台和通州,土地面积共约11公顷,建筑规模约27万平方米。其中包括一宗自住型商品住房用地和一宗“限房价、竞地价”普通商品住房用地。
  • 为减少建设用地总规模,国土资源部通过一些约束性指标逼迫地方政府进一步挖潜存量土地。
  • 小区花园及车位,租户与业主是否应享有同等的权利?
  • 张高丽表示,要高标准高质量组织编制完善新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境保护和治理规划及各专项规划,推动“多规合一”。
  • 今年以来,我国个人消费贷款增长较快,部分贷款违规流入房地产市场,同时各种互联网平台向个人用户提供的借贷资金也可能用于房产投资。个人信贷资金违规进入房地产市场,放大居民部门杠杆,削弱房地产调控效果,应采取措施堵漏洞,并继续实施差别化的住房信贷政策,满足居民合理购房需求。
  • 近期,北京、深圳、浙江等多地下达通知,对消费贷违规进入房地产开展调查。记者了解到,监管趋严背景下,一些商业银行开始加强对消费贷的管理。变了味的“消费贷”,如何回归正途?
  • 消费贷监管又加强了。据媒体9月26日报道,近期多地银监局和人民银行分行相继发文,要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规流入房地产市场。目前多家银行开始向近期办理过消费贷的部分客户发送通知,要求其“补交消费用途证明材料”。
  •  9月26日,国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长冯奎在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上表示,“城市化速度有所放缓,但远远没有结束,未来仍然会维持一段中高速的增长”。
  • 从限购、限贷升级到限售,近期许多三四线城市追随一二线城市的脚步,加入了楼市调控队列。拉长观察周期,我们会发现一个有意思的现象——从2015年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”,启动楼市去库存后,短短一年半的时间里,以抑制需求为代表的各种调控政策已经先后降临一二线、三四线城市。
  • 进入2017年,限售、限贷等逐渐成为各地调控政策的关键词。特别是7月份以来,广州、成都、北京、南京等多个人口净流入城市陆续出台租赁住房改革新政,“租购同权”、“住房租赁”等话题引爆市场热点。力度之大,预示着房地产市场风向已变。
  • 9月27日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议决定对单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款及农户生产经营、创业担保等贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准,并适当给予再贷款支持。
  • 在地产销售增长、银行房贷额度逐渐受限的背景下,为了凑足 购房资金,不少居民以信用贷款、房抵贷等消费贷款填补缺口。消费贷逐渐异化为购房的一大资金来源。
  • 社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心27日发布二季度中国去杠杆进程报告。报告指出,二季度居民部门杠杆率依然延续上升趋势,从一季度的46.1%上升至47.4%,上升了1.3个百分点,整个上半年上升了2.6个百分点。居民部门在全部实体经济中加杠杆的速度依然较快。
  • 在房地产调控趋严、按揭贷款额度受到限制后,以短期消费贷款的名义套出资金实际用于购房用途的“套路”开始蠢蠢欲动。“房抵贷”、“首付贷”等资金违规流入房地产市场的可能性增加。
  • 在监管三令五申下,近期,北京等地各家银行正在启动筛查个人消费贷款贷后管理以及贷前严格审查。
  • 今日从浙江银监局获悉:针对日常监管中发现的个人贷款资金违规流入房地产问题,该局已召开“进一步规范个人贷款”专题监管会议,重申中国银监会的相关要求,部署辖内银行自查和监管抽查工作。
  • 近年来屡屡被传停贷的开发贷,可以说是涉房贷款中的“弱势群体”。
  • 近日,北京市民杨浦收到了一条来自银行的信息,要求他于9月底前,将此前在该行办理的信用卡现金贷款的资金消费凭证上传至指定系统,并告知如果发现其将贷款用于购房等投资领域,或未上传任何证明信息,银行将把这笔原本为三年期的消费贷款余额一次性计入信用卡账户。这意味着,如果没有通过银行的筛查,杨浦近期须集中还清剩余的近30万元。
  • 最近几年,在印度的一些城市街头,随处可见房地产广告的大招牌。以孟买为例,房价40年涨了600倍,大量资金涌入印度房地产市场,包括中国企业在内的全球房地产企业巨头,纷纷布局印度房地产市场。印度房地产市场为何如此火爆?投资这一领域有什么风险?《环球时报》记者对此进行了深入调查。
  • 为了应对房屋短缺问题,英国开始在极少地方,开建高楼,增加人口密度。
  • 近日,离国庆长假还剩不到两周,一家房产中介公司在江苏省镇江市代管的县级市——句容准备一场投资推介会,推介的重点是柬埔寨的房产。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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